2025年南京市"保交楼"专项行动中，法院受理的逾期交房纠纷案件同比下降23%，但复杂案件占比上升至41%。本文结合最高法最新司法解释与南京典型案例，系统梳理开发商逾期交房的退房路径。

一、法定退房情形

(一)根本违约认定

逾期时间标准：

超过合同约定交房日90日(参照《司法解释》第十五条)

南京溧水区案例：逾期120日，法院支持退房

复工无望情形：

项目停工超过6个月且无复工计划(需提供政府停工通知)

南京浦口区案例：开发商承认资金链断裂，法院判决退房

(二)特殊情形处理

政策变化：

限购升级导致丧失购房资格(需提供社保断缴证明)

南京河西案例：购房者因新政失去资格，成功解除合同

不可抗力：

疫情等不可抗力需提供政府延期复工文件(参照南京2025年疫情应对指南)

二、典型案例解析

案例一：南京珠江四季悦城集体退房案

案情：33户业主因项目停工两年申请退房，政府协调后开发商同意退款。法院判决：

解除《商品房买卖合同》及《贷款合同》

开发商返还首付及已还贷款(无利息补偿)

剩余贷款由开发商直接偿还银行

裁判要点：

确立"政府协调+司法确认"的退房模式

引用《司法解释》第二十条，明确开发商终极还款责任

案例二：南京江北新区格式条款无效案

案情：开发商在补充协议中约定"买方无权解除合同"，法院判决：

该条款因排除购房者主要权利而无效

开发商双倍返还定金

法律意义：

否定开发商通过格式条款限制解除权的做法

确立"合同自由不得违背公平原则"的裁判规则

三、实务操作指引

(一)协商解除技巧

谈判策略：

引用最高法指导案例149号，主张"继续履行显失公平"

提出替代方案(如换房、延期付款)

书面协议：

明确退款时间、违约责任

办理网签备案撤销手续

(二)诉讼关键步骤

管辖确定：

优先选择合同履行地法院

避免开发商注册地法院的地方保护

证据清单：

购房合同、付款凭证

开发商违约证明(如停工照片、政府文件)

催告记录(需公证)

财产保全：

申请查封开发商银行账户

轮候查封未售房源

(三)执行阶段要点

优先受偿权：

根据2025年司法解释，购房款返还请求权优先于工程款

信用修复：

判决生效后申请法院出具《信用修复证明》

向央行征信中心申请异议

结语

在"保交楼"政策背景下，2025年南京司法实践更加注重平衡购房者与开发商利益。无论是开发商违约还是政策变化，关键在于固定证据、选择合适争议解决方式。建议购房者在签约时即约定仲裁条款，以便更高效解决纠纷。