“合同到期了，厂房拆迁还有我的份吗?”2025年，苏州高新区某租赁厂房的企业主陈女士陷入困惑。随着《民法典》及苏州地方性法规的完善，合同到期后的拆迁补偿规则已日益清晰。企业主如何维护自身权益?

法律框架：合同约定优先，无约定则依法分割

有约定从约定

若租赁合同明确约定“合同到期后遇拆迁，补偿款归出租方/承租方”，则按约定执行。例如，2025年相城区某租赁合同约定“拆迁补偿中，设备搬迁费归承租方，房屋价值补偿归出租方”，法院据此判决双方按约分配。

无约定则依法分割

根据《民法典》第327条及《苏州市国有土地上房屋征收与补偿办法》，承租方在合同到期后仍可主张以下补偿：

停产停业损失：若合同到期时厂房仍在正常经营，且损失由拆迁直接导致，承租方可按经营效益、停业期限等因素主张补偿;

设备搬迁费：若设备需搬迁并重新安装调试，承租方可要求补偿拆卸、运输、安装费用;

装修附属物补偿：若合同到期时装修仍有价值，承租方可要求对装修部分进行补偿，补偿数额依据装修成本、折旧情况等评估。

典型案例：合同到期不等于“补偿归零”

2025年，苏州工业园区某租赁厂房的制药企业合同到期后3个月遇拆迁。双方未约定补偿归属，承租方主张：

停产损失：近三年平均净利润500万元/年，按60%比例补偿(经营满3年不足5年);

设备搬迁费：德国进口生产线拆卸费120万元、运输费80万元、安装调试费200万元;

装修补偿：净化车间装修成本300万元，按剩余使用年限折现补偿。

法院审理认为：

虽合同到期，但承租方在租赁期间合法投入且因拆迁遭受损失，应获补偿;

停产损失按40%比例补偿(因合同到期后承租方未及时搬迁，自身存在过错);

设备搬迁费及装修补偿按实际损失全额支持。

实务建议：合同到期前的“补偿防御战”

书面约定补偿条款：在租赁合同中明确“合同到期后遇拆迁，补偿款分配方式”，例如约定“停产损失按50%比例分配，设备搬迁费归承租方”;

固定经营证据：保留近三年纳税证明、审计报告、设备采购合同等，证明实际经营投入及损失;

及时协商与诉讼：若出租方拒绝补偿，应在知道权益受损之日起3年内起诉，避免超过诉讼时效。

结语

苏州厂房拆迁补偿纠纷的解决，既需要企业主熟悉地方性法规，也需善用法律程序维护权益。从补偿款拖欠的司法强制执行，到合同到期后的补偿分割，法律始终是平衡各方利益的“天平”。在产业升级与城市更新的大背景下，企业主唯有以法律为盾，方能在拆迁浪潮中实现“转型不伤本、维权有依据”。