(一)案例透视：集体土地上的厂房如何补?

2025 年 10 月，福州市闽侯县某村(集体土地)的家具厂拆迁，厂房 1800㎡(有乡村建设规划许可证，集体建设用地使用权证)，临时简易棚 600㎡(无审批)。

土地补偿：集体建设用地按区片综合地价 32 万元 / 亩补偿，涉及 10 亩土地计 320 万元，归村集体所有，企业获土地使用权补偿 120 万元(按剩余使用年限折算)。

厂房补偿：重置价 1300 元 /㎡×0.8 + 搬迁奖励 200 元 /㎡=1240 元 /㎡，计 223.2 万元。

其他补偿：搬迁费 600 元 /㎡(108 万元)、停产停业损失按 30 元 /㎡×12 个月 = 64.8 万元，合计 516 万元。

与同地段国有土地厂房相比，单位面积补偿低约 60%，核心差异在土地性质。

(二)农村厂房赔偿的特殊规则

1. 法律依据与适用范围

农村厂房(集体土地上)适用《土地管理法》《福建省实施 <土地管理法> 办法》，补偿需兼顾集体土地所有权与企业使用权，适用于福州各县(市)区农村集体建设用地范围内的工业用房。

2. 补偿标准的三大特殊性

土地补偿分离：土地补偿费归农村集体经济组织所有，地上附着物(厂房)及青苗补偿费归所有权人，企业仅获地上附着物补偿及土地使用权剩余年限的补偿(通常按区片地价的 30%-50% 计算)。

房屋价值补偿简化：无 “区位价” 概念，仅按重置价 × 成新率计算，重置价低于国有土地厂房(集体土地厂房 800-1500 元 /㎡，国有土地 1200-2000 元 /㎡)。

安置方式受限：暂无产权调换政策，以货币补偿为主，部分地区可安排村内闲置地块重建，但需重新办理规划审批。

3. 无证厂房的补偿边界

合法情形：1987 年《土地管理法》实施前建设，或已取得乡镇政府批准文件的，按合法厂房补偿标准的 80%-90% 计算。

瑕疵情形：2008 年《城乡规划法》实施前建设，未批但符合村庄规划的，按重置价 ×0.6-0.8 补偿。

违法情形：2008 年后未批建设的，仅补偿建筑材料价值，或不予补偿。

结语：福州企业拆迁维权的核心法律要点

2025 年福州厂房与企业搬迁补偿政策已形成 “国有土地精细化、集体土地差异化、产权调换市场化” 的体系，企业维权需把握三大关键：

确权是前提：及时补办不动产权证、规划许可证等，明确厂房与简易棚的法律性质，避免因手续不全减损权益;

算清两本账：按公式精准核算房屋价值、搬迁费、停产停业损失等核心补偿，对比货币补偿与产权调换的综合收益;

维权讲程序：对评估结果有异议，10 日内申请复核、15 日内申请鉴定;对补偿决定不服，60 日内申请行政复议或 6 个月内提起行政诉讼，必要时委托专业律师介入。