2025年湘潭市推进乡村振兴战略，某养殖企业因高标准农田建设项目面临拆迁。企业主张其厂房为农业设施用房，要求按市场价补偿养殖设备搬迁费及生物资产损失。此类纠纷需结合集体土地与农业设施补偿规则进行解析。本文将从补偿范围、计算规则及实务操作角度，梳理湘潭农村自建厂房拆迁赔付的核心要点。

案例分析：从“农业设施”到“市场化补偿”

2025年湘乡市某生态养殖场案中，企业厂房为2018年建造的钢结构养殖棚，未取得乡村建设规划许可证。拆迁方依据《湘潭市集体土地征收与房屋拆迁补偿安置办法》第三十二条，认定其为“未通过合法性认定的建(构)筑物”，仅给予青苗补偿。企业通过以下路径实现维权：

合法性认定：提交《设施农用地备案表》、农业农村局出具的“农业设施用房”证明;

补偿标准争议：主张依据《湖南省自然资源厅关于调整征收农用地补偿区片空间范围的通知》，其厂房位于Ⅰ类区片，应按市场评估价补偿;

司法判决：法院委托评估机构重新评估，确认厂房为合法农业设施用房，判决按市场评估价补偿设备搬迁费及生物资产损失共计280万元。

法律框架与核心规则

1、集体土地补偿：

土地补偿费：Ⅰ类区片(如雨湖区)为98853元/亩，Ⅱ类区片(如湘潭县)为85620元/亩;

安置补助费：按土地补偿费的60%计算，最高不超过120万元/亩;

青苗补偿：专业菜地补偿标准为3500元/亩，成片果园补偿标准为6000元/亩。

2、农业设施补偿：

房屋补偿费：钢结构农业设施用房补偿标准为2800元/㎡，砖混结构为2200元/㎡;

设备搬迁费：养殖设备按设备原值的18%补偿，种植设备按12%补偿;

生物资产补偿：存栏牲畜按市场价补偿，种植作物按剩余生长周期补偿。

3、特殊情形处理：

历史遗留农业设施：2010年前建造且连续使用满15年的农业设施用房，可按合法建筑补偿的90%结算;

环保设施补偿：搬迁费外额外补贴设备净值的10%。

实务操作建议

1、合法性证明：

权属证明：设施农用地备案表、乡村建设规划许可证(如已取得)、社区使用证明;

经营证据：连续3年农业补贴领取记录、养殖/种植合同、设备采购发票;

评估证据：第三方机构出具的生物资产价值评估报告、设备搬迁方案。

2、谈判策略：

引入政策依据：依据《湘潭市人民政府关于调整湘潭市征地补偿标准的通知》第四条，主张按市场评估价补偿;

把握时间节点：在签约期内完成搬迁，可获额外奖励(如速迁奖5-8万元);

优先产权调换：新规允许1:1.2面积置换，可要求提供同地段农业设施用地。

3、争议解决路径：

行政协调：向县市区征地拆迁调解委员会申请协调，降低诉讼成本;

司法诉讼：向湘潭市中级人民法院提起行政诉讼，诉求确认行政行为违法并要求赔偿;

专家鉴定：申请市房地产估价师协会组织专家鉴定，确保评估报告公正性。