2025年，某市执法部门在城中村改造中强制拆除一处3万平方米的“违建厂房”，企业主张其建于2007年且曾获政府口头许可，要求按合法厂房标准补偿。这一案例引发争议：违法建筑拆迁是否一概不予补偿？本文结合《城乡规划法》《国家赔偿法》及司法实践，解析违法厂房拆迁的赔付规则与维权策略。

一、违法建筑的认定：法律标准与程序要求

认定依据

根据《城乡规划法》第六十四条，违法建筑包括：

未取得建设工程规划许可证的建筑;

未按许可内容建设的建筑;

超过批准期限的临时建筑。

例外情形：2008年《城乡规划法》实施前建设的无证厂房，部分地区(如泉州)可按历史遗留问题处理，给予部分补偿。

认定程序

政府需履行“调查-认定-告知-催告-强制执行”程序，未依法进行则构成程序违法。

案例：某企业厂房被认定为违建后，法院查明政府未履行催告程序，判决强制拆除行为违法，企业获设备损失赔偿。

二、赔付范围：违法建筑本身的“零补偿”与合法财产的“全保护”

违法建筑本身不予补偿

法律明确禁止对违法建筑的价值进行补偿，但建筑内的合法财产仍受保护。

案例：某企业违建厂房被拆，法院认定厂房本身无补偿，但企业主张的钢材残值、设备搬迁费获支持。

合法财产的赔偿范围

建筑材料损失：若强拆导致可回收材料(如钢材、玻璃)损毁，需按市场价赔偿。

设备与物资损失：包括搬迁费、设备损坏赔偿、原材料及产品损失。

停产停业损失：若企业能证明其合法经营(如营业执照、纳税记录)，可主张部分停产损失。

案例：某企业违建厂房内设备因强拆进水损坏，法院委托评估机构鉴定损失后，判决政府赔偿设备修复费及搬迁费共计120万元。

三、特殊情形：历史遗留问题与政府信赖保护

历史遗留建筑

部分地区对早期建设的无证厂房给予补偿，标准通常低于合法建筑。

地方政策：青岛市规定，2008年前建设的无证厂房，可按重置成本结合成新率补偿，最高不超过合法建筑标准的60%。

政府招商引资项目

若企业基于政府承诺(如会议纪要、招商协议)建设厂房，即使未取得产权证，仍可能获补偿。

案例：某企业通过政府招商引资入驻园区，厂房未办证但获政府书面许可，法院认定企业基于信赖利益投资，判决按合法建筑标准补偿。

四、维权路径：行政赔偿与行政补偿的区分适用

行政赔偿

适用情形：行政机关违法强拆导致合法财产损失。

流程：向赔偿义务机关(如区政府)提出书面申请，逾期未答复可提起行政诉讼。

案例：某企业申请行政赔偿后，法院委托评估机构确定损失，判决政府赔偿设备损失、停产损失共计300万元。

行政补偿

适用情形：行政机关合法拆除违法建筑，但造成合法财产损失。

流程：通过协商或行政裁决解决，协商不成可提起行政诉讼。

案例：某企业违建厂房被合法拆除，法院认定政府需补偿设备搬迁费，但驳回其停产损失诉求。

五、维权要点：证据收集与程序参与

证据清单

建筑合法性证据：建设审批文件、规划图纸、政府会议纪要;

财产损失证据：设备购置发票、纳税记录、损失清单;

程序违法证据：强拆现场照片、视频、政府公告。

程序参与

积极参与违建认定听证会，对认定结果提出异议;

在行政复议或诉讼中，主张“违法建筑与合法财产分离赔偿”。

结语

违法厂房拆迁的赔付规则体现“违法建筑零容忍”与“合法财产全保护”的平衡。企业需明确：违法建筑本身无补偿，但建筑内的合法财产仍可通过法律途径获赔。面对拆迁，企业应提前固定证据、参与程序，并在必要时委托专业律师介入，以最大限度维护自身权益。