2024年，杭州某法院审理了一起因“假离婚”购房引发的财产纠纷案。陈某与张某为获取购房资格，办理离婚登记后以陈某名义购买一套价值500万元的房产，并在离婚协议中约定“双方无共同财产”。复婚后，两人因感情破裂再次离婚，张某主张该房产为夫妻共同财产，要求分割。法院最终判决房产归陈某个人所有，但需补偿张某复婚后共同还贷及增值部分62万元。这一案例折射出“假离婚”购房背后的法律风险：婚姻关系解除后，财产归属可能彻底改变。本文结合司法实践与最新法律，解析假离婚购房的财产认定规则。

一、法律视角：“假离婚”不存在，婚姻关系真实解除

根据《民法典》第1080条，完成离婚登记即解除婚姻关系，法律不承认“假离婚”概念。离婚后，双方经济独立，购房行为视为个人行为，房产归属需依据以下规则判定：

登记原则：房产登记在谁名下，原则上归谁所有。若离婚后一方用个人财产全款购房并登记在自己名下，属于个人财产。

出资来源：若购房款包含夫妻共同财产(如离婚前存款)，即使登记在一方名下，另一方可能主张债权。例如，陈某用离婚前夫妻共同存款支付首付，张某可要求返还其份额。

书面协议：若双方签订书面协议约定房产归属，法院可能认可其效力。但需注意，协议需符合《民法典》第143条(真实意思表示、不违法违规)，否则可能被认定无效。

二、司法实践：举证责任决定案件走向

在“假离婚”纠纷中，主张存在虚假合意的一方需承担举证责任。以杭州案例为例：

原告主张：张某称离婚是为购房，财产分割非真实意思表示。

被告抗辩：陈某提供离婚协议、购房合同等证据，证明房产为个人财产。

法院认定：张某无法提供直接证据(如离婚后签署的财产约定、通信记录)，且陈某作为法律从业者，签署离婚协议时应审慎，故认定离婚真实有效。

关键点：司法实践中，法院通常以离婚登记的行政效力为准，除非存在欺诈、胁迫等法定情形(《民法典》第1092条)，否则难以推翻离婚协议。

三、风险防范：三招规避假离婚购房陷阱

谨慎评估政策风险

部分城市对离婚后购房有严格限制(如离婚1年内购房按原家庭套数计算)。若政策调整导致购房资格丧失，可能引发连锁纠纷。例如，2025年上海出台新规，离婚3年内购房需核查原家庭房产，假离婚购房者可能面临高额税费。

明确财产约定并公证

若双方坚持“假离婚”，需签订书面协议并公证，约定房产归属及补偿方案。例如，可约定“房产暂登记在一方名下，复婚后转为共同财产”，并明确违约责任。

保留出资证据

购房款若涉及共同财产，需保留转账记录、资金来源证明。例如，用离婚前存款支付首付时，可通过银行流水证明资金归属，避免被认定为个人财产。

四、特殊情形：复婚后房产性质变化

若离婚后购房，复婚前取得房产证，该房产属于购房方婚前个人财产。但复婚后共同还贷部分及增值，需补偿另一方。计算公式为：

补偿金额=购房总价共同还贷本息​×房屋现值×50%

例如，陈某购房总价500万元，复婚后共同还贷100万元，房屋现值800万元，则需补偿张某：

500100​×800×50%=80万元

(注：法院可能根据双方贡献、子女抚养等因素调整比例。)