一、评估报告的委托方不具有法定资格

房地产价格评估机构选定或者确定后，一般由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。因此，在被拆迁人收到评估报告时，要首先确定委托人是否是房屋征收部门，是否具有委托评估的主体资格。

二、没有依法选定评估机构

房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；京云拆迁团了解到，在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。确定评估机构之后，房屋征收部门应当在房屋征收范围内予以公告。

三、评估机构或评估人员不具有评估资质

国家实行房地产价格评估制度。国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。从事房地产估价活动的机构，应当依法取得房地产估价机构资质，并在其资质等级许可范围内从事估价业务。若不具有相应资质，其作出的评估报告是无效的。

四、没有与房地产价格评估机构签订委托合同

房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。

五、没有对被评估的房屋进行实地查勘

京云房产律师团了解到，评估结果所需要的信息，必须通过实地查勘获得。房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。

六、评估方法主观片面

京云认为注册估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

七、没有及时公布评估报告

房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。

八、只能按照评估结果补偿？

被拆迁人对评估报告有异议的应及时申请复核，也可请律师介入评估程序和参与谈判。根据我国相关法律规定，《国有土地上房屋征收评估办法》第十九条规定“被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当向其作出解释和说明。”第二十条规定“被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。”第二十一条规定“原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。”第二十二条规定“被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。”《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定“被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

京云提示您：

在实践中，被征收人常常面临征收方单方面选定评估机构的情况。从上述规定京云了解到，我国法律赋予了被征收人自主选择评估机构的权利，确立了被拆迁人在选择评估机构过程中的主动权。征收方直接指派的行为是明显不合法的。被征收人可以这一规定维护自己的合法权利，从而拿到公平合理的补偿。