在沧州棚户区改造中，无证房产补偿争议频发。2025年沧州市中级人民法院发布《无证房产拆迁补偿裁判指引》，明确“历史原因+实际使用”双重认定标准。本文结合真实案例，解析无证房产补偿的五大核心问题。

第一步：无证房产≠违建——法律认定标准

根据《沧州市历史遗留无证房产处理办法》，以下情形可获补偿：

1990年前建造：凭村委会证明、邻居证言认定

政策性建房：如国企职工宿舍、农垦用房

继承房产：虽未过户但有遗嘱或公证文书

反面案例：2025年运河区某商铺因2010年未批先建，被认定为违建，补偿归零。

第二步：补偿计算方法——三类标准适用

参照有证房补偿：

历史无证房：按周边同类房产市场价×90%

政策性住房：按成本价×建筑面积

协商定价：

双方委托评估机构，按“重置成本法”计价

过渡期补偿：

临时安置费：15元/㎡/月(住宅)、30元/㎡/月(商铺)

搬迁补助：10元/㎡(住宅)、15元/㎡(商铺)

典型案例：沧州新华区某无证厂房，经协商获补偿820万元(含设备搬迁费60万元)。

第三步：关键材料清单——七类证据必备

土地权属证明：土地使用证、宅基地审批表

建房手续：1990年前无需许可，需村委会建房证明

历史影像：1985年航拍图、2000年地籍档案

缴费凭证：水电气开户费、房产税完税证明

经营证据：营业执照、纳税记录(商铺适用)

居住证明：户口本、学籍记录(证明长期居住)

公证文书：继承公证、赠与协议

操作提示：材料缺失可申请政府信息公开，或通过“村史档案”佐证。

第四步：维权路径——从协商到诉讼

协商阶段：

要求拆迁方出具《无证房产认定表》

争取“参照有证房”补偿

行政复议：

对《违建认定书》不服，60日内向市政府申请复议

行政诉讼：

复议未果，6个月内起诉至法院，主张“历史原因”

诉讼期间可申请“先予执行”，冻结拆迁程序

胜诉案例：沧州某农贸市场商铺案，业主通过行政诉讼，推翻“违建”认定，获补偿1200万元。

第五步：特殊情形处理——商铺、厂房补偿要点

1、商铺补偿：

停业损失：按近6个月净利润×过渡期(最长24个月)

装修补偿：按评估价值的70%

2、厂房补偿：

设备搬迁费：含拆卸、运输、安装调试费

不可移动设备：按重置价×成新率补偿

风险提示：2025年沧州开发区某化工厂，因未保留设备采购发票，导致补偿缩水40%。

最新政策红利

2025年沧州市推出“无证房产补偿绿色通道”：

设立历史遗留问题专班，60日内出具认定意见

对主动申报的无证房产，上浮10%补偿

引入第三方调解机构，协商成功率提升至85%

通过上述分析可见，邢台与沧州的拆迁补偿政策均强调“程序正义”与“实质公平”。农民在维权中应善用法律武器，结合政策红利，争取合理补偿。