衡阳市作为湘南地区农业大市，近年因滨江新区建设、文旅项目开发等需要，多次启动农村房屋拆迁工程。其中，无房产证房屋的补偿问题成为农民关注的焦点。本文结合《土地管理法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》及衡阳市地方政策，系统解析无证房屋的补偿标准与实务要点。

一、法定补偿项目：无证房屋如何“变有价”?

根据最新法律及衡阳市2025年政策，无证房屋拆迁补偿需经过法定认定程序，符合条件的可获以下补偿：

 1、房屋价值补偿

经认定为合法建筑的无证房屋，按不低于类似房地产市场价格评估确定。衡阳市《农村集体土地上房屋拆迁补偿安置办法》规定：

砖混结构：1800-2200元/㎡

砖木结构：1200-1600元/㎡

土木结构：800-1200元/㎡

例如，2025年衡阳县某户1995年建成的无证砖混房屋，经村委会证明及乡镇政府审核，最终按2000元/㎡获得补偿。

 2、搬迁费用补偿

包括设备拆卸、运输费用及临时安置费。衡阳市规定，商业用房搬迁费按建筑面积每平方米150-300元计算，住宅按每户3000-5000元包干。

 3、临时安置补助

选择货币补偿的，过渡期内按被征收房屋价值的0.3%-0.5%/月支付。2025年蒸湘区某户获赔每月1800元，直至新房交付。

 4、政策性奖励

包括提前签约奖、腾退奖等，最高可达补偿总额的10%。但需在规定期限内完成手续。

二、无证房屋认定程序：四步走避免“被违建”

立案调查：征收部门对无证房屋进行登记，并启动违法建筑认定程序。

实地勘验：规划部门联合乡镇政府实地测量，核查建房时间、用途、是否符合规划。

权利告知：向房屋所有权人送达《违法建筑认定告知书》，告知陈述、申辩权利。

决定与执行：经集体讨论后作出《违法建筑认定决定书》，对违法建筑不予补偿;对合法建筑按标准补偿。

三、典型案例解析

案例一：历史遗留无证房获全额补偿

2025年衡南县某户1988年建成的无证房屋，因符合“一户一宅”且未超出面积标准，经村委会证明及乡镇政府审核，法院判决按合法建筑补偿，获赔42万元。

案例二：违法扩建部分零补偿

2025年耒阳市某户在原有合法房屋旁无证扩建50㎡，被认定为违法建筑。法院支持征收部门仅对合法部分补偿，扩建部分不予赔偿。

四、实务建议

自查建房时间：1987年《土地管理法》实施前建造的无证房屋，可通过邻居证言、老照片等证明合法性。

补办产权证明：尽早向自然资源部门申请宅基地确权登记，或通过村委会出具《房屋合法性证明》。

保留经营证据：如房屋用于生产经营，需保存营业执照、纳税记录等，证明停产停业损失。

利用行政复议：对认定结果不服的，可在60日内向市政府申请复议，或直接提起行政诉讼。

结语

衡阳农村无证房屋拆迁补偿需经历法定认定程序，农民应积极举证证明房屋合法性，并通过行政复议、诉讼等途径维护权益。同时，政府亦应严格依法行政，避免因程序违法引发争议。