2025年，平谷区启动新一轮农村房屋拆除工作，涉及平谷镇、马坊镇等15个乡镇。补偿标准依据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》及《平谷区农村宅基地补偿实施细则》制定，涵盖房屋价值、搬迁费、停产停业损失等六大类补偿。本文从法律视角解析政策要点，为村民提供维权参考。

补偿标准分层解析

1. 房屋价值补偿：分区域差异化定价

平谷区将辖区划分为三个补偿价区：

核心区（平谷镇）：360—650元/㎡，适用于城镇规划区内的合法宅基地房屋;

拓展区（马坊、峪口等11镇）：240—540元/㎡，覆盖农业主产区;

生态区（刘家店、镇罗营等4镇）：240—480元/㎡，针对生态保护红线内房屋。

补偿金额以专业评估机构出具的《房屋重置成新价评估报告》为准，村民可委托两家以上机构交叉验证，确保结果公正。

2. 搬迁费与临时安置费：按户定额补贴

搬迁费按建筑面积15元/㎡计算，最低不低于2000元/户;临时安置费分两种情形：

选择货币补偿的：按人口发放，标准为每人每月800元，补贴期限不超过12个月;

选择安置房的：过渡期超过24个月的，临时安置费标准上浮50%。

3. 停产停业损失补偿：经营主体专项保障

对利用宅基地房屋从事生产经营且持有营业执照的村民，按建筑面积350—1050元/㎡给予一次性补助。例如，马坊镇某超市因拆迁停业，凭近三年纳税记录和财务报表，最终获赔12万元，远高于房屋价值补偿。

最新政策亮点

1. 老宅基地超额部分补偿

1982年(含)前批准的老宅基地，面积超过0.4亩的部分按50%补偿。例如，某村民老宅基地面积0.5亩，超出部分0.1亩可获补偿款约1.8万元(按240元/㎡×66.67㎡×50%计算)。

2. 树木与果树专项补偿

私有树木按直径分级补偿，材树砍伐费为1—2元/厘米;果树按前三年平均产值5—8倍补偿。例如，一棵盛果期苹果树年产值为2000元，可获补偿1万—1.6万元。

3. 违法建筑处置规则

对2010年12月6日前建设的无证房屋，经镇政府确认用于生产生活且符合规划的，可按重置价50%补偿;此后建设的违法建筑一律不予补偿。村民应主动申报房屋建设时间，避免因隐瞒导致补偿缩水。

法律实务建议

1. 补偿协议审查要点

签约前需核对以下条款：

补偿金额是否与评估报告一致;

付款方式是否明确(一次性或分期);

违约责任是否对等(如开发商逾期交房的违约金比例)。

2. 证据固定与维权路径

若对补偿有异议，应按以下步骤处理：

协商：向镇政府拆迁办公室提交书面异议申请;

复议：向平谷区政府申请行政复议，期限为60日;

诉讼：向北京市第四中级人民法院提起行政诉讼，期限为6个月。

3. 律师介入时机

建议在评估报告出具后、签约前委托律师介入，重点审查：

评估机构资质及程序合法性;

补偿标准是否低于区政府公布的基准价;

协议条款是否存在“霸王条款”。