2024年12月，上海建工子公司与闵行区江川路街道签订搬迁补偿协议，获补偿款4.28亿元。本文结合《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》，解析这一高额补偿的合法性与合理性。

一、补偿金额的构成：从评估方法到协议条款

（一）评估方法的合规性

根据沪规划资源规〔2023〕6号文，非居住房屋补偿采用“市场比较法+收益法”：

市场比较法：参照周边同类工业用地交易价，确定土地使用权价值;

收益法：对厂房、设备等经营性资产，按未来5年预期收益折现计算。

上海建工案例中，两处厂房评估价达3.8万元/㎡，远超闵行区工业用地基准地价2.5万元/㎡。

（二）协议条款的特殊性

分期付款安排：首期支付3.98亿元，剩余款项于2025年5月土地移交后支付;

资产处置收益：补偿款中包含设备搬迁费、停产停业损失等隐性成本。

案例佐证：2025年浦东新区某项目补偿协议中，企业因设备特殊需定制搬迁方案，最终获额外补贴1200万元。

二、法律风险防范：从协议签订到履行监督

（一）协议签订的合规要点

主体资格审查：确认征收部门是否具有法定职权(街道办需有区级政府授权);

补偿标准公示：要求征收方提供评估报告、区片综合地价表等依据;

违约责任约定：明确逾期付款的违约金标准(如按LPR的1.5倍计算)。

（二）履行过程中的监督机制

资金监管：补偿款需存入专用账户，禁止挪用;

腾房验收：双方需共同确认房屋移交状态，避免后续纠纷。

典型案例：2025年黄浦区某企业因征收方未按时支付尾款，依据协议约定获赔违约金800万元。

三、行业启示：国企拆迁补偿的示范效应

评估透明化：上海建工案例显示，国企项目更注重评估程序的公开性;

协议标准化：采用政府示范文本，减少条款争议;

社会稳定风险评估：项目需通过区级政府审核，确保补偿标准不低于市场价。

结语

上海建工4.28亿元补偿案，体现了“市场评估+协议约定”的补偿原则。被拆迁人可借鉴其评估方法与协议条款设计，提升自身补偿权益。