2025年8月，东莞市发布《城中村改造差异化补偿标准》，明确将无证厂房纳入分类补偿范围。这一政策调整直接影响数千家制造业企业的切身利益。本文结合东莞本地案例与最新法规，系统梳理企业拆迁补偿的认定标准、计算方式及维权要点。

一、补偿类型：国有土地与集体土地的差异化规则

1. 国有土地上厂房补偿

依据《东莞市国有土地上房屋征收与补偿办法》，补偿项目包括：

房屋价值补偿：按市场评估价确定(如南城街道框架结构厂房评估价约2万元/㎡);

搬迁补助费：工业用房按建筑面积200-300元/㎡计算;

停产损失补偿：按前3年平均利润的50%-70%乘以停产月数。

案例：

东莞某电子厂因轨道交通建设拆迁，厂房面积5000㎡，评估价1.8万元/㎡，搬迁费250元/㎡，停产损失按月利润50万元补偿6个月，最终获赔约9875万元。

2. 集体土地上厂房补偿

根据《土地管理法》及东莞补充规定，补偿分为三部分：

土地补偿费：农用地按区片综合地价137.55万元/公顷补偿;

房屋补偿费：

手续齐全厂房：按重置价补偿(砖混结构约3300元/㎡);

历史遗留无证厂房：2019年前建设且配合改造的，按80%补偿;

奖励性补偿：对首批签约企业给予3万元/栋奖励及车位优先权。

案例：

寮步镇某家具厂集体工业用地2000㎡，厂房面积1500㎡，土地补偿285万元/亩×3亩=855万元，房屋补偿1500㎡×3300元×80%=396万元，搬迁费6万元，总补偿约1257万元。

二、无证厂房补偿：从“零补偿”到“分类处置”

1. 2025年新规核心变化

东莞《城中村改造差异化补偿标准》明确：

2020年后新建无证厂房：不予补偿;

2019年前建设厂房：

主动配合改造：按手续齐全标准的80%补偿;

拒不整改：强制拆除且无补偿。

2. 司法实践中的补偿情形

法院在判决中通常考虑以下因素：

建设时间：2008年《城乡规划法》实施前建设的厂房，补偿概率更高;

政府行为：若企业基于招商政策建设，即使无证也可获补偿;

使用状态：长期用于生产经营且无安全隐患的厂房，更易被认定为合法。

案例：

某企业2015年扩建的3000㎡厂房因无证被认定违建，法院审理发现：

扩建部分获发改委备案;

镇政府曾出具“边建边办证”的书面承诺;

最终判决按重置价60%补偿，企业获赔约594万元。

三、企业维权四步法：从协商到诉讼

1. 前期证据固定

收集土地租赁合同、建设许可证、政府会议纪要等文件;

拍摄厂房全景及内部设备视频，制作物品清单;

委托第三方评估机构出具价值报告。

2. 协商谈判技巧

依据《东莞市“三旧”改造补偿指引》，要求补偿标准不低于周边类似项目;

对停产损失主张按实际利润计算，而非政府制定的最低标准;

争取产权置换与货币补偿结合方式，降低资金压力。

3. 行政复议要点

对《征收补偿决定书》不服的，60日内向省政府申请复议;

重点主张程序违法(如未组织听证、评估机构选择不当)。

4. 诉讼策略选择

优先提起行政诉讼确认强拆违法，再申请国家赔偿;

赔偿范围包括：房屋价值、搬迁费、停产损失、装修残值等;

引用最高法(2020)最高法行申6108号裁定书，主张信赖利益保护。

结语

东莞企业拆迁补偿政策正从“粗放式”向“精细化”转型。企业需建立“预防性合规”意识，在投资阶段即规范用地手续;遭遇拆迁时，应结合最新政策与司法案例，通过协商、复议、诉讼等多途径维护权益。政府与企业共同构建法治化营商环境，方能实现城市更新与社会稳定的双赢。