2025年10月，北京市海淀区购房者刘某因开发商延期交房超过180天，依据合同约定主张退房并要求赔偿。开发商以“不可抗力”为由拒绝，双方诉至法院。法院经审理认定开发商未提供不可抗力证明，判决解除合同并赔偿刘某损失50万元。这一案例揭示：购房者能否退房取决于开发商违约程度及合同约定。本文结合《民法典》及司法解释，系统梳理退房条件与操作流程。

退房的法定条件：五种情形全解析

根据《民法典》第五百六十三条及《商品房销售管理办法》第三十条，购房者可在以下情形下主张退房：

开发商根本违约：如逾期交房超过合同约定期限(通常为90天至180天)，且经催告后仍未履行。例如，合同约定“逾期交房超过180天，购房者有权解除合同”，开发商未履行，购房者可退房。

房屋质量严重不合格：若房屋主体结构存在质量问题，经检测机构鉴定无法修复，购房者可退房。例如，2025年上海市某楼盘因地基下沉被鉴定为危房，法院支持购房者退房请求。

开发商隐瞒重大瑕疵：如未告知房屋已抵押、查封或存在共有权人反对出售等情形，购房者可主张退房。例如，开发商未披露房屋已抵押给银行，购房者发现后可解除合同。

面积误差超标：若房屋实测面积与合同约定误差比绝对值超过3%，购房者可退房。例如，合同约定面积为100平方米，实测面积为95平方米，误差比达5%，购房者可主张退房。

规划变更未通知：若开发商擅自变更房屋设计、户型或配套设施，且未在变更确定之日起10日内书面通知购房者，购房者可退房。例如，开发商将原规划的绿化用地改为停车场，未通知购房者，后者可解除合同。

退房的操作流程：四步实现权益保障

书面催告开发商：购房者应向开发商发送《退房催告函》，明确要求其在合理期限内(通常为15日至30日)履行交房义务或解决质量问题。例如，某催告函约定“开发商需在收到函件后20日内交付房屋，否则购房者有权解除合同”。

协商解除合同：若开发商同意退房，双方应签署《解除合同协议》，明确退款金额、时间及违约责任。例如，协议约定“开发商需在协议签订后30日内返还购房款200万元及利息，逾期每日支付0.05%违约金”。

申请行政调解或仲裁：若协商无果，购房者可向当地房管部门申请调解，或依据合同仲裁条款向仲裁机构申请仲裁。例如，2025年广州市房管局推出“线上调解平台”，7个工作日内出具调解意见。

提起司法诉讼：若调解或仲裁未果，购房者可向房屋所在地法院起诉，要求解除合同、返还房款及赔偿损失。法院经审理后，若认定开发商构成根本违约，将判决解除合同并赔偿损失。

退房后的赔偿范围：实际损失与违约金双索赔

购房者退房后，可主张以下赔偿：

返还购房款及利息：开发商需全额返还购房款，并支付自付款之日起至退款之日止的利息(通常按LPR计算)。

赔偿实际损失：包括购房者为购房支付的税费、中介费、装修费等直接损失，以及因延期交房导致的额外租金支出等间接损失。例如，某购房者因延期交房多支付租金10万元，法院判决开发商赔偿该损失。

支付违约金：若合同约定了违约金条款，购房者可按约定主张。例如，合同约定“逾期交房超过180天，开发商需支付房款10%的违约金”，购房者可主张20万元违约金。

案例启示：刘某最终通过法律途径成功退房并获赔50万元，提示购房者：退房需以合同约定和法律规定为依据，通过书面催告、协商、调解或诉讼等步骤实现权益保障。