李某欲在某村购买一处房产，遂与许某达成房产买卖初步意向。李某基于对许某所述房屋权属及交易合法性的信任，向许某支付购房定金人民币3.3万元。后李某多次与许某沟通房屋过户及交易细节，发现该房产实际为许某配偶付某名下的农村宅基地使用权房屋，许某并非宅基地使用权人，亦未取得配偶付某的合法授权或共有权人同意，导致交易无法履行。李某认为上述行为均属许某违约，多次要求许某退还定金，但许某始终推诿拒绝。李某遂诉至法院要求解除合同，并要求许某返还3.3万元。

法院审理

法院审理认为，被告许某将农村房屋出售给非集体经济组织成员，违反了法律法规的强制性规定，损害了集体经济组织的权益，双方达成的房屋买卖合同系无效合同，因定金条款的效力依附于买卖合同，若买卖合同无效，定金条款亦无效。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十五条、第一百五十七条的规定，无效合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还，原告李某要求被告许某返还3.3万元，符合法律规定，法院予以支持。

法官说法

宅基地自建房能否自由买卖?

根据《中华人民共和国土地管理法》第九条和相关政策规定，宅基地属于集体，农民拥有的仅是宅基地的使用权，这意味着宅基地的使用权受到法律限制，不能够自由交易，想要买卖农村宅基地自建房需要满足以下条件：1.买卖双方均为同一农村集体经济组织成员;2.买方无宅基地、因分户或外来人口落户等需符合村集体规划情况;3.房屋需已取得不动产权证，完成确认登记;4.宅基地使用权与房屋所有权需一并转让，禁止单独流转;5.交易需经村集体经济组织同意并报乡(镇)政府批准。

本案中，被告作为农村宅基地自建房的出卖人，未如实向原告披露房屋的真实权属信息，且双方亦不符合上述买卖农村宅基地自建房的条件，属于非法交易，双方的房屋买卖合同自始就是无效的。

原告、被告签订的定金条款是否有效?被告许某是否应当退还原告李某已付定金3.3万元?

本案中，定金条款是买卖合同的一部分，其功能是担保合同履行，属于主合同中的权利义务约定，虽然不具有独立性，但定金条款的效力依附于主合同(买卖合同)。若主合同无效，定金条款亦无效。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条的规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。

法官提醒：集体经济组织以外的人购买农村宅基地上的自建房存在相当大的法律和经济风险，相应的房屋买卖合同会被认定为无效。若合同被认定为无效，不仅无法完成房屋的过户手续，购房人支付的价款也将被裁判返还。考虑到诉讼、执行过程中的风险，购房人付出去的购房款也存在不少难以追回的情形，部分购房人甚至会陷入“房财两空”的困境。因此，买房需谨慎，不建议跨户籍购买农村宅基地的自建房。

法条链接

《中华人民共和国土地管理法》

第九条  城市市区的土地属于国家所有。

农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

第六十二条第一款 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

《中华人民共和国民法典》

第一百五十五条  无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。

第一百五十七条  民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失;各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。