“物业费必须和车位费一起交，否则车进不了小区!”这是许多业主在物业纠纷中遭遇的“霸王条款”。多地法院明确：物业费与车位费捆绑收费属于强制交易行为，违反《民法典》自愿原则。本文将结合最新案例与法律条文，为业主提供一份维权实操指南，帮助大家依法维权，避免被“捆绑”套路。

捆绑销售的法律红线

物业费与车位费的法律性质

物业费：依据《物业管理条例》第四十条，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

车位费：根据《民法典》第二百七十五条，车位权属分三种：

规划内车位：开发商可售卖或出租;

人防车位：只能出租，租期≤20年;

共有车位：归全体业主所有，物业无权单独收费。

关键结论：物业费与车位费性质完全独立，物业无权将二者捆绑!

捆绑销售为何违法?

涉嫌“霸王条款”：根据《民法典》第四百九十七条，格式条款中排除对方主要权利的内容无效。

典型案例：

2025年3月，南京某小区物业要求业主“先交全年物业费，再签车位租赁协议”，被法院判决返还业主多收费用，并赔偿违约金。

物业的5大“套路”

套路1：交房先签“捆绑协议”

物业在交房时要求业主签署《物业服务协议》，暗藏“不交物业费则车位使用权终止”条款。

破解：根据《民法典》第四百九十六条，此类条款属“加重对方责任”，业主可主张无效。

套路2：车位费“打折”诱骗

物业宣称“一次性交3年物业费，车位费打7折”，实则变相强制预缴。

破解：依据《价格法》第十四条，此类行为涉嫌“价格欺诈”，可向市场监管部门举报。

套路3：断水断电威胁

业主拒交物业费后，物业以“未缴车位管理费”为由禁止车辆进出。

破解：根据《民法典》第九百四十四条，物业不得采取停水停电等方式催交物业费。

套路4：虚构“车位产权”

物业谎称“人防车位已买断”，要求业主缴纳高额“产权费”。

破解：人防车位所有权归国家，物业仅有管理权，业主可要求公示《人防工程使用证》。

套路5：业主委员会“背书”

物业与业委会串通，通过《补充协议》将捆绑收费合法化。

破解：根据《物业管理条例》第十五条，业委会决议需经半数业主同意，否则无效。

维权三步法

1、取证先行：固定证据是维权第一步

关键证据清单：

•  物业费与车位费捆绑收费的合同条款;

•  购房合同中“买房送车位”的宣传承诺;

•  与物业沟通的录音、短信记录;

•  车位使用受限的现场照片或视频。

法律依据：《民事诉讼法》第64条，证据是维权的基础。

2、向住建部门投诉：行政介入是重要手段

操作路径：

向当地住建局提交书面投诉，附上证据材料;

要求物业限期整改，若未果可申请行政复议或诉讼。

案例参考：

淮安市住建局明确指出，捆绑销售属于不正当经营行为，责令整改。

广州市南沙区通过行政复议，认定开发商虚假宣传并责令退款。

3、诉讼维权：法律武器捍卫权益

诉讼策略：

主张合同无效：若物业单方制定的格式条款排除业主主要权利，可请求法院确认无效;

要求返还购车位款：若开发商未取得车位权属登记，可主张退款;

申请财产保全：防止物业转移资产，确保执行到位。

法律依据：

《民法典》第577条：违约方需承担继续履行、赔偿损失等责任;

常见误区与避坑指南

误区一：物业费捆绑收费是“合理收费”?

真相：物业费与车位费属于不同服务，捆绑收费违反公平原则。法院多次判例明确，此类行为构成强制交易，业主有权拒绝。

误区二：未签订合同也能维权?

实操建议：

若开发商未取得车位权属登记，即使未签订合同，也可主张虚假宣传与欺诈;

若合同已明确约定捆绑收费，但条款显失公平，可主张撤销合同(《民法典》第157条)。

误区三：物业费不交就无法使用车位?

法律回应：

《民法典》第944条规定，物业不得以停供能源等方式催缴物业费，捆绑收费本质是变相催缴;

业主可先单独缴纳停车费，再协商物业费问题。