“房子烂尾了，房贷还要继续还吗?”这是无数购房者在烂尾楼困境中的灵魂拷问。近日，最高人民法院发布了一则案例，彻底改写了规则——房子烂尾后，这3种情况业主有权停贷，开发商必须赔偿! 今天，我们结合最高法入库案例，为你拆解法律维权的关键。

案例直击

2021年底，陆某和张某千花118万买下盐城某楼盘，首付43万后，向银行贷款75万。合同约定2023年12月交房，可到2024年，工地早已停工，钢筋裸露在风雨里，交房成了空谈。两人却已还了19万房贷，未来还有56万要还。

忍无可忍的他们起诉要求：

• 解除购房合同和房贷合同;

• 开发商退还首付、已还房贷，并承担剩余贷款。

法院最终判决：

• 购房合同和房贷合同全部解除;

• 开发商必须返还银行剩余贷款56万;

• 退还业主首付43万 + 已还房贷19万 + 违约金1.1万，合计超63万!

银行不服上诉，二审法院直接驳回 ——业主彻底胜诉，不用再还一分钱房贷!

法律条文深度解析

1、开发商逾期交房超过合同约定期限

法律依据：《民法典》第563条

“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。”

实务要点：

若合同约定交房时间为2023年底，开发商至2024年4月仍未复工，业主可主张“合同目的无法实现”，要求解除合同。

案例中，开发商停工数月且无资金恢复施工，法院直接认定“根本违约”。

2、商品房买卖合同与贷款合同“主从关系”

法律依据：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24条

“因商品房买卖合同被确认无效、撤销或解除，致使担保贷款合同目的无法实现，当事人请求解除的，应予支持。”

实务要点：

商品房买卖合同是“主合同”，贷款合同是“从合同”。主合同解除后，从合同必然无法履行，业主可同时起诉解除两份合同。

案例中，法院支持业主同时解除《商品房买卖合同》和《个人购房借款/担保合同》。

3、开发商必须“兜底”还款责任

法律依据：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条

“商品房买卖合同解除后，担保贷款合同也解除的，开发商应将购房贷款和购房款的本金及利息分别返还银行和业主。”

实务要点：

开发商需返还业主首付款+已还贷款本息+违约金;

银行不得要求业主继续还款，剩余贷款由开发商直接偿还银行。

烂尾后，三步停贷止损

01、第一步：别慌！先固定 “烂尾证据”

保存购房合同(重点圈出交房时间、违约责任);

拍摄工地现状视频(每月拍一次，证明持续停工);

收集还款记录(银行流水、还款短信，证明已还金额);

保留开发商承诺(宣传册、聊天记录，证明其曾保证交房)。

02、第二步：发 “解除合同通知”，正式提出停贷

向开发商邮寄《解除购房合同通知书》，注明 “因烂尾无法交房，即日起解除合同”;

同时向银行邮寄《解除贷款合同通知书》，说明 “购房合同已解除，依据法律规定停止还贷”。

注意：用 EMS 快递，备注 “解除合同通知”，保留快递单号和签收记录。

03、第三步：起诉！用法律强制开发商担责

若开发商或银行拒绝配合，立即起诉，诉讼请求要写清：

解除购房合同和贷款合同;

开发商返还首付 + 已还房贷 + 利息 + 违约金;

开发商向银行支付剩余贷款。

证据充分的情况下，法院会参照最高法案例判决，让你彻底摆脱房贷压力。

避坑提醒

1、盲目断供：

没起诉就停贷，银行会算你逾期，影响征信。

2、轻信开发商 “复工承诺”：

口头保证没用，必须签书面协议，明确 “若再停工，无条件退款”。

3、放弃维权：

超过 3 年诉讼时效(从知道烂尾起算)，可能失去胜诉权。