2023年，沈阳郭某与某置业公司签订《认购协议》，支付52.9万元购房款后发现房屋被抵押，开发商同意退房却拖延退款。郭某起诉后，法院判决开发商15日内返还全款并支付利息。此类案例中，购房者常陷入“退房易、退款难”的困境，开发商以“流程审批”“资金紧张”等理由拖延，甚至通过更换律师、转移资产规避责任。购房者该如何运用法律突破退款僵局?

一、退房退款纠纷的核心法律争议点

1. 合同解除的合法性

开发商违约情形(如逾期交房、房屋质量不合格、隐瞒抵押/查封)是购房者解除合同的法定理由。根据《民法典》第563条，一方迟延履行债务致使合同目的无法实现的，另一方可解除合同。

2. 退款义务的强制性

合同解除后，开发商须返还购房款及孳息(如利息)。若开发商拒不退款，构成《民法典》第577条规定的“不履行合同义务”，购房者可主张继续履行、赔偿损失或支付违约金。

3. 证据链的完整性

购房者需证明：

开发商存在违约行为(如逾期交房通知、质量检测报告);

双方已达成退房合意(如退房申请表、开发商签字确认的退款协议);

购房款支付凭证(银行流水、收据)。

二、诉讼策略：从诉前准备到强制执行的全流程

1. 诉前准备：固定证据与发送律师函

证据清单：购房合同、付款凭证、沟通记录(微信、录音)、退房协议、开发商违约证明(如停工照片、质检报告)。

律师函威慑：委托律师向开发商发送正式函件，明确退款期限及法律后果。例如，郭某案中，开发商在收到律师函后加速了退款审批流程。

2. 起诉立案：选择管辖法院与诉讼请求

管辖法院：一般为房屋所在地法院，部分地区允许原告住所地法院管辖(需符合《民事诉讼法》第22条特殊情形)。

诉讼请求：

解除购房合同;

返还购房款及利息(按LPR计算);

赔偿损失(如已还房贷利息、诉讼费、律师费);

支付违约金(若合同有约定)。

3. 庭审攻防：应对开发商常见抗辩理由

抗辩1：“退房流程未审批完成”

购房者可主张：退房协议已生效，审批是开发商内部流程，不得对抗善意购房者。

抗辩2：“资金链断裂，无力退款”

购房者可申请法院调查开发商账户流水、未售房产等资产，要求强制执行。

抗辩3：“购房者存在过错(如未按时签约)”

购房者需提供反证(如开发商未提供签约条件、故意拖延)。

4. 执行阶段：破解“执行难”困境

若开发商拒不履行判决，购房者可申请强制执行，法院可采取以下措施：

冻结银行账户、股权、未售房产;

限制高消费、列入失信被执行人名单;

追究拒执罪(情节严重者可处三年以下有期徒刑)。

案例启示：珠海泰禾案中，业主虽胜诉，但因开发商账户无钱，执行陷入僵局。购房者应在起诉时同步申请财产保全，降低执行风险。

三、2025年最新法规对退房退款纠纷的影响

《商品房销售管理办法》修订：明确开发商需在退房协议签订后15日内完成退款，逾期每日按0.05%支付违约金。

电子证据效力强化：微信聊天记录、录音等电子数据经公证后可直接作为证据使用，降低购房者举证难度。

执行联动机制：法院与不动产登记中心、银行建立数据共享平台，可实时查询开发商资产变动，提升执行效率。

结语

五证齐全烂尾与退房退款纠纷，本质是开发商信用风险与购房者权益保护的博弈。购房者需摒弃“维权无用”的消极心态，通过联合行动、行政投诉、法律诉讼等阶梯式策略，构建维权合力。同时，密切关注预售资金监管、执行联动等法规动态，利用政策红利提升维权成功率。在法治社会，每一份购房合同都应被尊重，每一笔血汗钱都值得被守护。