2025年6月，北京市某区人民法院对一起无证厂房拆迁案作出判决：某企业因历史原因未取得规划许可的2万平方米厂房被违法强拆，法院最终判令行政机关赔偿800余万元。这一案件引发社会广泛关注：无证厂房的补偿边界究竟如何划定?法律如何在公共利益与私人权益间寻求平衡?本文将从法律认定标准、典型案例及最新司法实践角度展开分析。

一、法律认定核心：从“一刀切”到“综合考量”

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条，市、县级政府在征收前需对未登记建筑进行调查认定。法律明确区分两类情形：

新增违建：2020年1月1日后建设的无证厂房，原则上不予补偿;

历史遗留问题：2019年12月31日前建设的厂房，需结合土地性质、建设背景、行政信赖利益等因素综合判断。

典型案例：

湘潭招商引资案：某企业因响应政府招商政策未及时办证，最高法明确指出“行政机关不得仅以无证为由否定补偿请求”，最终企业获合理赔偿。

东莞城中村改造新规：2025年1月实施的《东莞市城中村改造差异化补偿标准》规定，2019年前建设的无证厂房，若主动配合改造可获市场价80%补偿;拒不整改则不予补偿。

法律逻辑：

法院在判决中普遍采用“三步审查法”：

程序合法性：拆除行为是否履行法定程序(如催告、听证、公告);

实体合理性：厂房建设是否符合当时土地利用规划;

信赖利益保护：企业是否基于政府承诺或政策导向进行投资。

二、司法实践突破：从“违建不补”到“国家赔偿”

2025年最高人民法院发布的《行政赔偿司法解释》明确，行政机关违法强拆导致合法财产损失的，应按“直接损失+合理预期利益”赔偿。北京某美食公司案具有标杆意义：

事实认定：企业2007年通过镇政府招商取得土地，扩建厂房获发改委备案，但未取得规划许可;

法律争议：镇政府以“违建”为由强拆，法院审理发现：

拆除程序违法(未履行催告程序);

实体认定错误(企业享有行政信赖利益);

判决结果：按厂房市场评估价、设备搬迁费、停产损失等赔偿800万元。

裁判要旨：

历史延续性原则：长期存在且未被行政机关制止的建筑，推定具有合法性;

部分补偿规则：对超建部分可按成本价补偿，而非完全否定价值;

评估证据效力：企业自行委托的资产评估报告，若对方未提出反证，法院可采信。

三、企业维权路径：从行政复议到国家赔偿

面对无证厂房拆迁，企业可采取以下法律策略：

前置程序救济：

对《限期拆除决定书》申请行政复议或提起行政诉讼;

重点主张程序违法(如未送达文书、未组织听证)。

赔偿请求权行使：

在确认强拆违法后6个月内申请国家赔偿;

赔偿范围包括：房屋重置价、搬迁费、停产损失、装修残值等。

证据固定要点：

厂房建设时间证明(如施工合同、水电缴费记录);

政府招商文件、会议纪要等信赖利益证据;

第三方评估报告及物品清单。

结语

无证厂房补偿问题本质是法律对历史遗留问题的治理智慧。从“一刀切拆除”到“差异化补偿”，从“违建不补”到“国家赔偿”，司法实践正逐步构建更公平的权益保护框架。企业需主动了解地方政策，在投资建设阶段即规范用地手续，遭遇拆迁时及时委托专业律师，通过法律途径争取合理补偿。