2025年，镇江市某外资企业租赁的工业厂房被列入拆迁范围，产权人李女士在收到拆迁通知后陷入两难：若配合拆迁，如何确保补偿款覆盖自身损失?若拒绝搬迁，是否面临强制执行风险?这一案例折射出租赁厂房拆迁中产权人的核心争议——补偿项目界定与法律救济途径。本文将从补偿构成、权利冲突、法律救济三方面展开分析。

一、补偿构成：产权人的法定权益清单

根据《镇江市企业拆迁补偿标准(2025年修订)》，产权人可主张以下补偿项目：

房屋价值补偿：

国有土地上厂房：按市场评估价补偿。2025年镇江市京口区工业用房基准价为2500元/㎡，若某厂房建筑面积为8000㎡，则房屋价值补偿为2000万元。

集体土地上厂房：采用“区片综合地价+房屋重置价”模式。丹徒区一类区片地价为5.8万元/亩，若某厂房占地15亩，土地补偿款达87万元;房屋重置价按砖混结构一等1400元/㎡计算，8000㎡厂房补偿款为1120万元。

搬迁补助费：

设备搬迁：按实际费用补偿。2025年镇江新区某汽配厂案例中，生产线搬迁产生拆卸费80万元、运输费50万元、安装调试费120万元，全额获赔。

员工安置：根据《江苏省劳动合同条例》第四十条，企业需支付经济补偿金。若某厂房拆迁导致100名员工离职，月平均工资1.5万元，工作年限均超5年，则员工安置费用达750万元(100人×1.5万元/月×5个月)。

停产停业损失补偿：

工业用房：按前三年平均利润的6个月额度计算。某机械厂近三年月均利润50万元，停产18个月可获赔900万元。

商业用房：按500元/㎡一次性补偿。若某厂房中2000㎡用于商业经营，则停产损失补偿为100万元。

奖励性补偿：

镇江市政策规定，产权人在签约期限内搬迁的，可获房屋评估价值3%的奖励。以2000万元房屋价值计算，奖励金达60万元。

二、权利冲突：产权人与承租人的利益平衡

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，承租人有权获得以下补偿：

搬迁补助费：用于弥补设备、物资等搬迁费用。

停产停业损失：按实际经营损失计算。某企业承租厂房后投入500万元装修，因拆迁导致合同无法履行，法院判决产权人支付剩余租期(24个月)的租金损失120万元(5万元/月×24个月)及装修残值80万元。

法律冲突点：补偿款分配顺序如何确定?

镇江市2025年政策明确“先产权人，后承租人”原则：

拆迁方应将补偿款支付至产权人账户。

产权人需根据租赁合同约定与承租人分配补偿款。若合同未约定，则按实际损失比例分配。

案例分析：镇江新区某租赁厂房拆迁案

某产权人与承租人签订的租赁合同未约定拆迁补偿分配条款。拆迁方将补偿款2500万元支付至产权人账户后，承租人起诉要求分割其中800万元(含搬迁费200万元、停产损失600万元)。法院判决：

搬迁费200万元全额归承租人所有。

停产损失600万元按产权人60%、承租人40%分配(因产权人需承担土地补偿款利息损失)。

三、法律救济：从协商到诉讼的全流程策略

协商阶段：

产权人应要求拆迁方提供完整的评估报告、补偿明细表及法律依据。

若发现补偿方案未涵盖法定项目(如未计算员工安置费用)，可依据《行政诉讼法》第十二条提起履行之诉。

行政复议阶段：

对补偿决定不服的，可在60日内向镇江市人民政府申请复议。

2025年润州区某企业案例中，复议机关撤销原补偿决定，责令重新评估并增加停产损失补偿200万元。

司法诉讼阶段：

若复议未果，企业可在6个月内提起行政诉讼。

法院审查重点包括评估机构资质、程序合法性及补偿标准适用性。根据《最高人民法院关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的建筑予以补偿的答复》，即使厂房未取得产权证，但符合“1984年航拍图记载”等历史形成条件，仍应给予补偿。

结语

租赁厂房拆迁补偿是法律、合同与权益保护的综合博弈。产权人需建立“证据链思维”，从评估报告、租赁合同到纳税记录，形成完整的权益证明体系。2025年镇江市某法院判决显示，因产权人未能提供近三年租金收入证明，停产损失补偿被核减20%。这警示我们：法律维权不仅需要程序正义，更需扎实的证据支撑。