一、政策背景与法律依据

南京房屋拆迁补偿政策以《中华人民共和国土地管理法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》为核心，结合《南京市征收集体土地涉及房屋补偿安置办法》《南京市城市房屋拆迁管理办法》等地方性法规形成体系。2025年政策修订重点强化“程序合法性”与“补偿公平性”，明确要求房屋征收决定需经区人民政府常务会议讨论通过(涉及50户以上)，并建立“社会稳定风险评估”前置程序。例如，秦淮区牌楼中小学及中专项目征地中，政府在发布征收公告前完成社会稳定风险评估，确保补偿资金足额到位。

二、补偿标准构成与计算方式

国有土地上房屋拆迁补偿

房屋价值补偿：由具有资质的房地产价格评估机构按市场评估价确定。例如，鼓楼区某住宅建筑面积80平方米，市场评估价3万元/平方米，补偿金额为240万元。

搬迁与临时安置费：搬迁费按建筑面积每平方米50元计算，不足1000元补足至1000元;临时安置费按建筑面积每月每平方米28元支付，货币补偿一次性发放12个月，产权调换按协议约定支付。

停产停业损失补偿：针对经营性用房，按被征收前效益及停产期限确定。例如，某商铺月净利润2万元，停产6个月，补偿金额为12万元。

集体土地上房屋拆迁补偿

土地补偿费与安置补助费：江南六区执行统一标准，区片综合地价由土地补偿费和安置补助费组成。例如，三级区片综合地价为9.37万元/亩，土地补偿费3.2万元/亩，安置补助费按农业人口计算。

房屋重置成新价补偿：根据房屋结构、建造年代确定重置价格，结合成新率计算。例如，砖瓦房重置价2400元/平方米，成新率70%，补偿金额为1680元/平方米。

区位补偿价：部分区域按房屋所处区位给予补偿。例如，某区规定区位补偿价300元/平方米，200平方米房屋区位补偿为6万元。

三、特殊情形与争议解决

应安置人口认定

户籍与住房条件：截至房屋拆迁许可证核发之日，在被征收房屋处有本市常住户口连续满一年，且在本市无其他住房或居住困难的人员可认定为应安置人口。

特殊情形：包括未成年子女、离退休人员、海员等七类人员，以及未成年人、服刑人员等六类人员。例如，某企业主因服刑注销户口，恢复户口后可认定为应安置人口。

争议解决机制

评估复核与鉴定：被征收人对评估结果有异议的，可申请复核评估或专家鉴定。例如，某企业对评估价值不满，申请复核后，补偿金额上调10%。

行政复议与诉讼：若协商未果，可依法申请行政复议或提起诉讼。例如，某企业因补偿标准过低提起诉讼，法院最终判决按市场价重新评估并补偿。

四、案例分析：秦淮区牌楼村拆迁项目

项目背景

秦淮区牌楼村因中小学及中专项目建设需征收16户住宅，涉及房屋面积6511.31平方米。政府依据《南京市征收集体土地涉及房屋补偿安置办法》制定补偿方案。

补偿方案

搬迁补助费：按建筑面积每平方米15元计算，超过220平方米的以220平方米计算，每个权证不足1500元补足至1500元。

临时安置补助费：按建筑面积每月每平方米15元支付，货币补偿一次性发放12个月，申购安置房的签订协议时发放6个月，剩余据实结算。

设备拆移补助：管道煤气拆除补助2800元/户，固定电话拆移补助310元/部，有线电视拆移补助400元/户。

争议处理

项目公告期间，部分村民对补偿标准提出异议，政府组织听证会，最终根据村民意见调整部分条款，确保补偿方案合法合规。

五、政策趋势与建议

政策趋势

补偿标准动态调整：建立“区片综合地价”调整机制，确保补偿标准与市场价格挂钩。例如，江南六区区片综合地价每三年调整一次。

安置方式多元化：增加本区域就近安置选项，减少跨区域安置带来的生活成本。

建议

被征收人：及时关注征收公告，保留房屋权属证明及附属设施清单，必要时委托专业律师参与谈判。

征收部门：完善评估机构选聘机制，确保评估过程透明，避免“暗箱操作”。