房屋拆迁评估是确定补偿金额的核心环节，其公正性直接关系到被征收人的切身利益。然而，大理市近年来的拆迁评估实践中，评估机构选定违规、评估方法不透明、结果复核难等问题频发，导致纠纷不断。本文结合典型案例与最新法规，剖析评估乱象成因，并提供法律应对策略。

一、评估机构选定的法定程序与乱象

根据《国有土地上房屋征收评估办法》第四条，评估机构选定应遵循以下规则：

被征收人协商优先：协商不成的，通过投票、摇号等随机方式确定;

回避原则：与征收方存在利害关系的机构不得参与。

典型案例：2023年大理市下关西大街片区拆迁中，市政府未组织被征收人协商，直接指定评估机构，且该机构曾参与前期征收咨询，存在利益关联。云南省高院在二审中认定，评估机构选定程序违法，评估报告不得作为补偿依据。

地方规定：大理州2025年《房屋征收评估机构管理办法》进一步明确，评估机构库需公开招标确定，每三年更新一次，并接受社会监督。

二、评估方法与结果异议的法律依据

评估报告需采用市场比较法、收益法等两种以上方法，并确保：

评估时点合理：以房屋征收决定公告之日为基准，避免滞后导致补偿缩水;

实地勘查全面：对房屋结构、装修、附属物等详细记录，并经被征收人签字确认。

典型争议：2024年大理市某商铺评估中，评估机构未入户勘查，仅依据卫星影像确定面积，导致补偿金额低于实际价值。被征收人申请复核后，评估机构以“工作量大”为由拒绝重新测量，最终法院判决重新评估。

三、评估结果复核与鉴定的操作路径

对评估结果有异议的，被征收人可依法主张权利：

申请复核：自收到评估报告之日起10日内，向原评估机构书面申请复核;

申请专家鉴定：复核结果仍有异议的，可向房地产评估专家委员会申请鉴定，鉴定费由政府承担。

数据支撑：2025年大理州住建局数据显示，拆迁评估纠纷中，63%的案件因评估机构未实地勘查导致结果失实，其中仅29%的被征收人知晓复核权利，实际申请鉴定率不足10%。

四、法律应对策略与实务建议

前期预防：

参与评估机构选定，要求公开机构资质、业绩及回避情况;

监督评估过程，要求评估人员出示执业证件，并对勘查记录拍照留存。

异议处理：

及时申请复核，重点审查评估方法、参数选取及比较案例;

申请专家鉴定时，选择与原机构无关联的专家，并要求公开鉴定报告。

诉讼策略：

以评估报告“主要证据不足”为由，请求法院撤销补偿决定;

举证评估程序违法，如未实地勘查、未告知复核权利等。

典型案例：2025年大理市某企业拆迁案中，评估机构未按企业实际经营情况测算停产停业损失，仅按住宅标准补偿。企业主起诉后，法院委托第三方机构重新评估，补偿金额从300万元增至820万元。

结语

大理拆迁评估纠纷的核心症结在于程序正义缺失与被征收人权利保障不足。解决之道在于：一方面，强化评估机构选定的公开透明，杜绝“暗箱操作”;另一方面，提升被征收人的法律意识，通过复核、鉴定、诉讼等多元途径维护权益。唯有如此，方能实现拆迁评估的公平公正，推动城市更新与社会和谐共赢。