2025年辽宁沈阳市铁西区某小区拆迁中，业主李女士因补偿面积争议诉至法院。评估机构将阳台、阁楼面积排除在外，导致补偿金额缩水。本文结合典型案例与2025年新规，解析辽宁房屋拆迁补偿面积的评估规则与争议解决。

一、评估标准体系：分类型精准测算

1. 房屋建筑面积认定

根据《辽宁省国有土地上房屋征收与补偿办法》(辽政发〔2025〕8号)：

正房面积：以房屋所有权证记载面积为准，无证部分需提供建设规划许可或社区证明;

附属用房：

阳台：封闭阳台按全面积计算，未封闭按50%计算;

阁楼：层高≥2.2米部分按全面积计算，低于2.2米按50%计算;

地下室：层高≥2.2米且具备使用功能的按全面积计算。

2. 特殊情形处理

历史建筑：1990年前建设的无证房屋，按正房面积的80%计算;

加盖部分：未经审批的加盖楼层，按评估价60%补偿;

共有产权：按产权份额比例分配补偿面积。

二、典型案例：李女士补偿面积争议案

案情回顾

2025年，沈阳市铁西区业主李女士的房屋(建筑面积120㎡，含封闭阳台10㎡、阁楼20㎡)被纳入拆迁范围。评估机构初步测算面积为110㎡，排除阳台与阁楼部分。李女士提起行政诉讼。

法院判决要点

评估标准适用：

依据辽政发〔2025〕8号文件，封闭阳台应按全面积计算，阁楼层高≥2.2米部分按全面积计算;

最终补偿面积调整为130㎡(120㎡+10㎡阳台)。

评估程序违法：

评估机构未实地测量阁楼层高，导致面积少算，法院责令重新评估。

三、2025年新规突破：评估透明化与程序规范化

评估机构选任：

被征收人可协商选择评估机构，协商不成的通过抽签或摇号确定;

评估机构须具备一级资质，并在征收现场公示名单。

评估报告内容：

须包含房屋实测数据、评估方法、参数选取及依据;

被征收人有权要求评估师现场解释，对报告有异议的可在10日内申请复核。

争议解决机制：

对复核结果不服的，可向辽宁省房地产估价专家委员会申请鉴定;

鉴定费用由责任方承担(评估机构过错的由其承担)。

四、实务建议：如何争取合理补偿面积?

证据固定：

保留房屋权属证明、设计图纸、社区证明，证明房屋结构与面积;

对评估报告有异议的，立即申请复核或鉴定。

法律路径：

对评估程序违法(如未实地测量、未公示)的，60日内申请行政复议或提起诉讼;

逾期未补偿的，可要求支付利息(按同期LPR的1.5倍计算)。

补偿范围拓展：

主张装修费、搬迁费及停产停业损失(如商铺);

选择“房票安置”时，需确认安置房位置、交付时间及产权清晰。

结论

辽宁房屋拆迁补偿面积评估通过“实测+标准”模式，实现面积认定的精准化。2025年新规强化评估程序透明与标准刚性，建议被征收人积极行使复议、诉讼权利，确保补偿公平。