2025年青岛市"城市更新和城市建设三年攻坚行动"进入冲刺阶段，全年计划实施120个征收项目，涉及5.6万户居民。根据青岛中院数据，2025年上半年因征收程序违法引发的行政诉讼同比增长31%，其中67%的案件涉及法律咨询缺位。本文结合最新判例与地方性法规，系统梳理青岛房屋征收法律咨询的实务要点。

一、法律咨询核心内容

(一)征收程序合法性审查

公共利益认定：

依据《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》第8条，需审查是否属于"基础设施、公共事业、保障性安居工程"等六类情形

市北区某案例中，法院认定"商业综合体建设"不属于公共利益，撤销征收决定

补偿方案公示：

补偿方案需公示30日并听取公众意见(李沧区2025年实施细则)

崂山区案例显示，未公示装修补偿标准被认定程序违法

(二)补偿标准核算

市南区补偿标准：

典型案例：

2025年城阳区某企业征收案中，法院判决：

机器设备搬迁费按评估价15%支付

预期利润损失纳入停产停业补偿范围

二、法律咨询实务要点

(一)咨询流程设计

前期准备：

收集征收公告、补偿方案、评估报告等文件

拍摄房屋现状视频(需显示门牌号、内部结构)

咨询要点：

审查征收决定是否经过社会稳定风险评估

核对补偿标准是否低于类似房地产市场价格

后续跟进：

参与补偿协议谈判并录音取证

申请政府信息公开获取规划文件

(二)争议解决路径

行政复议：

对补偿决定不服的，60日内向市政府申请复议

2025年数据显示，复议维持率仅为43%

司法诉讼：

起诉期限为知道或应当知道权利受侵害之日起6个月

黄岛区法院建议：同时起诉征收决定与补偿协议

(三)证据固定技巧

书面证据：

保存所有征收相关文件原件

邮寄催告函需使用EMS并保留回执

视听证据：

拍摄征收方强制拆除现场(需显示时间水印)

录制与征收方协商录音(需经对方同意)

三、特殊情形处理

(一)历史遗留问题

青岛中院2025年指导案例：

在"王某明诉区政府"案中，法院明确：

1990年前建造的无证房屋，按合法建筑补偿

1990-2000年建造的无证房屋，按80%面积补偿

(二)共有产权房屋

市北区处置规范：

共有权人需共同签署补偿协议

无法达成一致的，按份额分配补偿款

结语

2025年青岛房屋征收呈现"严格程序与灵活补偿结合"的特点。居民应把握"程序审查、标准核算、证据固定"三大要点，通过行政复议与司法诉讼双重路径维护权益。建议尽早开展法律咨询、选择专业律师协助，以实现补偿利益最大化。