2025年3月，东莞市南城街道某商业综合体因城市更新项目面临拆迁，开发商与业主就补偿标准产生争议。业主主张按周边新建商品房均价补偿，而开发商坚持采用十年前评估价。这一纠纷暴露出东莞拆迁补偿评估中的核心矛盾：如何通过科学方法确定房屋市场价值，平衡公共利益与私人财产权。本文结合《国有土地上房屋征收与补偿条例》《东莞市国有土地上房屋征收与补偿办法》及最新案例，系统解析东莞城市房屋拆迁补偿的评估方法。

一、评估方法的法律框架与核心原则

根据《民法典》第243条，征收房屋应当给予公平补偿，补偿价值不得低于房屋被征收时的市场价格。东莞在此基础上制定《东莞市“三旧”改造补偿安置成本核算暂行指引》，明确评估需遵循以下原则：

合法性原则：评估对象须为合法建筑，2020年1月1日后新增违法建设不予补偿。

市场导向原则：以评估时点同类房屋市场交易价格为基准。

差异化补偿原则：对手续齐全与手续不全房屋实施分类评估。

二、四大评估方法解析

1. 市场比较法：以交易案例为标尺

适用场景：周边存在同类房屋交易案例的住宅或商业用房。

操作要点：选取3个以上可比案例，调整区位、楼层、装修等差异因素。例如，南城街道某住宅评估时，选取同小区近期成交的3套80-100㎡户型，剔除装修差异后，最终评估价定为2.8万元/㎡。

法律依据：《国有土地上房屋征收评估办法》第13条，要求评估机构“优先选用市场比较法”。

2. 收益法：针对经营性用房的现金流测算

适用场景：商铺、写字楼等产生持续收益的物业。

操作要点：通过预测未来5-10年净收益，折现计算现值。例如，东城街道某临街商铺，月租金5万元，空置率5%，运营成本30%，按10%折现率计算，评估价达12万元/㎡。

风险提示：需严格审核租赁合同真实性，2025年东莞某案例中，因业主虚报租金导致评估价虚高，最终被法院裁定重新评估。

3. 成本法：重建成本与折旧率的博弈

适用场景：无市场交易案例的工业厂房或特殊建筑。

操作要点：计算重建成本后扣除折旧。例如，寮步镇某四层厂房，重建成本3500元/㎡，按20年使用年限、每年2%折旧率计算，评估价定为2100元/㎡。

政策限制：东莞规定，手续不全厂房若属2019年前建设且主动整改，可按成本法80%补偿。

4. 假设开发法：待开发土地的价值预判

适用场景：未开发建设用地的拆迁补偿。

操作要点：估算开发完成后价值，扣除开发成本。例如，松山湖片区某5亩工业用地，规划容积率2.0.预计建成后售价1.2万元/㎡，扣除建安成本4000元/㎡后，评估价达8000元/㎡。

实践难点：需协调规划部门确认开发指标，2025年某案例因容积率调整争议，导致评估周期延长6个月。

三、评估争议的解决路径

1. 专家委员会复核

根据《东莞市房屋征收评估专家委员会管理办法》，当事人对评估报告有异议的，可自收到报告之日起10日内申请专家复核。2025年莞城街道某案例中，业主通过复核将评估价从2.5万元/㎡提升至2.8万元/㎡。

2. 司法鉴定程序

若复核结果仍存争议，可向法院申请司法鉴定。东莞市中级人民法院2025年数据显示，拆迁补偿类案件中，62%通过司法鉴定推翻原评估报告。

3. 政策性奖励的叠加效应

东莞对主动签约的业主给予最高15%的奖励。例如，厚街镇某业主在签约期内完成搬迁，最终补偿总额较评估价增加18%。