2025年，赣州城市更新进入“精准保障”阶段，集体土地及房屋征收补偿安置政策迎来重大调整。以赣州蓉江新区为例，其发布的《集体土地及房屋征收与补偿安置实施细则(试行)》标志着赣州从“大拆大建”转向“存量优化”，通过统一补偿标准、细化认定规则，切实保障被征地农民权益。本文将从法律视角，结合典型案例与最新法规，深度解析赣州拆迁补偿标准与安置政策。

一、补偿标准：从“一刀切”到“分类施策”

1. 土地补偿：区片综合地价为核心

根据《江西省人民政府关于公布全省征地区片综合地价的通知》(赣府字〔2023〕23号)，赣州各区县按土地原用途、产值及区位划分补偿等级。例如，章贡区水田补偿标准为6.8万元/亩，旱地5.2万元/亩，林地3.6万元/亩。案例：2025年7月，蓉江新区潭东镇高坑村4.43亩水田征收中，土地补偿费按6.8万元/亩全额支付给村集体，青苗补偿费按每亩2000元标准直接发放给农户。

2. 房屋补偿：结构与合法性双重认定

合法房屋：按重置价补偿，框架结构1850元/㎡，砖混结构1550元/㎡，砖木结构1200元/㎡。

历史遗留无证房：1987年前建造的无证房屋按合法建筑补偿;2008年后新建违建不予补偿。案例：蓉江新区短井村一户1985年砖木结构房屋，因无产权证，按1200元/㎡获得补偿，总补偿款达36万元。

3. 装修补偿：分级定价，市场导向

装修补偿标准按房屋结构分类：框架/砖混一类300元/㎡，二类240元/㎡，三类180元/㎡。案例：某被征收户选择货币补偿，其框架结构房屋(一类装修)获补偿1850元/㎡(重置价)+300元/㎡(装修)=2150元/㎡，总补偿款较旧规提升23%。

二、安置政策：从“实物补偿”到“多元保障”

1. 安置方式：货币、产权调换与预留用地三选一

货币补偿：叠加10%购房补贴，鼓励被征收户进入市场购房。

产权调换：按“一户一宅”原则，核心区域户均最高安置240㎡，非核心区域120㎡。案例：蓉江新区核心区域一户选择产权调换，原房屋面积180㎡，获安置房240㎡，超出部分按市场价60%补差。

预留用地指标：村集体按征地面积10%预留发展用地，用于商业开发或集体经营。

2. 特殊群体保障：兜底机制全覆盖

低保户、五保户：额外获5万元/户困难补助，并优先分配公租房。

祖坟搬迁：除按标准补偿外，额外给予1.2万元/座迁坟补助。案例：潭东镇高坑村一户因祖坟搬迁获补偿3.6万元(标准2.4万+补助1.2万)，缓解了搬迁阻力。

三、法律争议与维权路径

1. 补偿标准异议：复核与鉴定程序

若被征收户对评估结果有异议，可10日内申请复核;对复核结果仍不服的，可向专家委员会申请鉴定。案例：2025年8月，章贡区一户因房屋评估价低于周边市场价，通过复核程序将补偿款从180万元提升至210万元。

2. 程序违法救济：行政复议与诉讼

行政复议：对补偿决定不服的，60日内向市政府申请复议。

行政诉讼：复议未果的，6个月内向法院起诉。案例：蓉江新区某企业因搬迁奖励计算错误，通过行政诉讼获追加补偿12万元。

3. 协议签订风险：警惕“空白协议”与“违建陷阱”

律师提醒：签订补偿协议前需核对补偿明细表，拒绝签署空白协议;对“违建”认定有异议的，可申请规划部门重新认定。案例：2025年9月，南康区一户因拒绝签署空白协议，通过法律途径争取到合理补偿。

四、政策影响与未来展望

赣州拆迁新规通过“市场比较法”强制采用同地段商品房交易价作为补偿基准，并引入土地增值收益分成机制，使农民共享城市化红利。数据显示，2025年赣州中心城区拆迁纠纷率同比下降41%，群众满意度达92%。未来，随着《赣州市国土空间总体规划(2021-2035)》实施，赣州将进一步优化“留改拆”并举模式，推动城市更新与民生保障深度融合。

结语

赣州城市房屋拆迁新规以法律为基石，以民生为导向，通过精细化补偿标准与多元化安置政策，实现了“拆迁不降质、安置更暖心”的目标。对于被征收户而言，掌握政策细节、善用法律武器，方能在城市更新中守护自身权益。