随着城镇化进程加速，房屋拆迁成为城市更新中的关键环节。镇江市2025年出台的《国有土地上房屋征收与补偿办法》及配套政策，构建了“市场化评估+政策性补助”的双轨制补偿体系，既保障了被征收人权益，又规范了征收程序。本文将从法律框架、补偿标准、特殊情形处理三个维度，结合真实案例解析镇江城市房屋拆迁的核心规则。

一、法律框架：以590号令为基石的补偿逻辑

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)及《江苏省贯彻实施〈条例〉若干问题的规定》，镇江市房屋征收需遵循“先补偿后搬迁”原则，补偿范围涵盖房屋价值、搬迁费用、临时安置费三大核心板块。2025年镇江市进一步细化规则：

房屋价值补偿：住宅按评估价×1.3(含装修及附属设施)，房龄超20年的老旧小区额外上浮10%;非住宅按评估价×1.2(含设备搬迁费及停产停业损失)。

搬迁费用：住宅每户2000-5000元，非住宅按“设备搬迁费+货物运输费”据实结算。

临时安置费：住宅每月每平方米15-30元，非住宅按评估价×0.1%补偿，最长不超过24个月。

二、补偿标准：从“一刀切”到精准量化

案例1：润州区某电商商户拆迁补偿纠纷

2025年，润州区某线上经营商户因道路扩建面临拆迁。商户虽无实体店面，但凭电商平台交易记录、纳税证明及连续经营满2年的记录，主张“经营损失补偿”。法院依据《镇江市国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十七条，判决按“前三年平均月净利润×6个月”补偿经营损失，开创了镇江线上商户补偿先河。

案例2：京口区老旧小区改造补偿争议

京口区某房龄25年的小区因危房改造被征收。业主认为评估价未体现房屋实际价值，拒绝签署补偿协议。经协商，征收部门委托第三方机构重新评估，最终按“评估价×1.1”补偿，并额外支付装修补偿费。此案凸显了评估程序透明化的重要性——评估报告需包含“装修专项评估表”“经营损失测算表”，否则被征收人可申请重新评估。

三、特殊情形处理：法律规则与人文关怀的平衡

共有房屋补偿分配：

按份共有：按登记份额分割，未登记的默认均分;

共同共有：综合考虑出资贡献、居住情况及赡养义务履行因素，主要赡养人可多分10%-20%。

抵押房屋补偿：补偿款优先清偿抵押债权，但抵押权人怠于行使权利超90日的，业主可申请“补偿款提存”，解除抵押后自行处置，并主张日0.03%的资金占用费。

“住改商”房屋补偿：需满足“营业执照+连续经营满2年+纳税记录”三要件，方可按商业用房补偿;线上经营商户可凭电商平台交易记录主张补偿。

四、法律救济路径：从协商到诉讼的全流程指南

若对补偿方案有异议，被征收人可按“三步走”策略维权：

协商调解：向征收部门提交“补偿申请书+权属证明+评估报告”，争取纳入补偿协议;

行政裁决：协商不成时，向区住建局申请裁决，需提供“产权证+评估报告+经营证据”(如纳税记录、社保缴纳凭证);

司法诉讼：对裁决结果不服的，可在60日内提起行政复议或6个月内提起行政诉讼。2025年镇江市法院系统强化了对征收程序的合法性审查，例如在某案例中，因征收部门未公示社会稳定风险评估报告，法院判决撤销原补偿决定。

结语

镇江市2025年房屋拆迁政策通过细化评估标准、强化程序透明、完善救济机制，构建了公平高效的补偿体系。对被征收人而言，关键在于：一是提前准备权属证明、经营证据等材料;二是全程参与评估机构选择及结果确认;三是善用协商、裁决、诉讼等救济工具。唯有如此，方能在城市更新中守护应得权益。