2025年，湛江市以“百千万工程”为抓手，全面推进城中村改造。霞山区菉塘村通过“微改造”保留烟火气，赤坎区调顺村则以整村搬迁实现城市界面升级。本文结合湛江实际案例，解析2025年拆迁补偿标准的核心条款与操作实务。

案例聚焦：湛江城中村改造的补偿实践

案例1：霞山菉塘村“留改拆”并举

2025年7月，霞山区新园街道对菉塘村实施“有机更新”：

保留建筑：19栋清末民初骑楼经评估纳入历史建筑，每平方米补偿提高至1800元

改造区域：违章搭建的铁皮屋按300元/㎡补偿，远低于合法建筑标准

搬迁补助：选择货币补偿的村民获8000元/户搬迁费，临时安置费按2000元/月·户发放

案例2：赤坎调顺村整村搬迁

2025年9月，赤坎区政府对调顺村实施整村搬迁：

宅基地补偿：持有“房地一体”不动产权证的宅基地，按14400元/㎡补偿

未登记建筑：2008年前建设的无证房屋，经村委会证明后按800元/㎡补偿

签约奖励：前30日签约的村民，额外获得5万元/户的速签奖励

2025年湛江拆迁补偿标准体系

一、补偿项目与计算方式

根据《湛江市征收土地青苗及地上附着物补偿办法(2025修订)》：

土地补偿费：

农用地：区片综合地价94.425万元/公顷(一类区片)

建设用地：按农用地标准的70%计算

房屋补偿：

框架结构：1800元/㎡(合法建筑)，1200元/㎡(未登记但经认定的历史建筑)

砖混结构：1500元/㎡，800元/㎡(2008年前无证建筑)

特殊补助：

经营性用房：按前三年平均利润的10%补偿停产损失，最高不超过20万元

特种设备搬迁：如冷库、加工设备，按评估价8%给予搬迁补贴

二、湛江特色条款

海域征收补偿：

筏式养殖按12万元/公顷，底播养殖按15万元/公顷

网箱养殖每个标准箱补偿2000元(含设备)

红色文化保护：

经认定的革命遗址，补偿标准上浮30%，并额外给予50万元保护经费

三、争议解决机制

评估异议处理：

对评估报告有异议的，10日内向评估机构申请复核，复核费用由征收方承担

复核后仍存疑的，可委托省级评估专家委员会鉴定

司法救济路径：

对补偿决定不服的，先向湛江市政府申请行政复议，复议维持原决定的，再向广州铁路运输中级法院起诉

结论：城中村改造的平衡之道

湛江2025年拆迁政策凸显三大特点：

历史建筑分级保护：清末骑楼与民国商铺分别按1800元/㎡、1500元/㎡补偿，兼顾保护与发展

签约时效激励：速签奖励最高达5万元，推动整村搬迁效率提升

海域征收专项补偿：针对沿海村庄的养殖特性，细化网箱、筏式养殖补偿标准

正如湛江市中级人民法院在判例中指出：“补偿标准需经村民代表大会2/3以上成员通过，方能体现程序正义。”村民应积极参与补偿方案制定，通过合法途径争取权益最大化。