2025年绍兴市越城区某城中村改造项目中，一户家庭因“实际居住人”认定争议诉至法院：房屋产权人为已故老人，其子长期居住但户口迁出，征收方拒绝安置。法院最终依据《绍兴市安置房分配实施细则》第七条，判决该子享有安置权。这一案例揭示拆迁安置对象认定的复杂性。本文结合最新政策，解析五类优先保障群体。

一、法定安置对象：产权人、承租人、实际居住人

1. 房屋所有权人

根据《民法典》第二百四十条，宅基地房屋产权登记人享有补偿请求权。需注意：

共有产权：按份共有人按比例分配补偿款;

代管产权：经公证的代管房屋，补偿款由代管人存入银行专户;

**历史遗留产权1998年房改前已购公房，可保留既有房产并享受拆迁补偿。

案例：上虞区某企业因1995年购得公房，在2025年拆迁中获补偿款280万元，其中房屋价值补偿160万元，停产停业损失补偿120万元。

2. 合法承租人

根据《绍兴市市区房屋拆迁安置补偿实施办法》第三十七条，承租人需满足：

签订书面租赁合同且备案;

租赁用途与房屋性质一致(如住宅不得商用);

无拖欠租金行为。

补偿方式：

房改房承租人：符合房改政策且要求购房的，先签附生效条件的协议，待审核通过后办理房改手续;

非房改房承租人：由产权人与承租人协商处置，协商不成按评估价分割补偿款。

数据：2025年绍兴市拆迁案件中，承租人维权胜诉率达29%，主要争议点为“租赁合同真实性”与“补偿款分割比例”。

3. 实际居住人

根据《绍兴市安置房分配实施细则》第六条，实际居住人需满足：

连续居住满5年(需提供水电费缴费记录、社区证明);

户籍在征收房屋所在村(集体经济组织成员);

无其他福利分房记录。

案例：诸暨市某村因“外嫁女”户口未迁出且实际居住，法院判决其享有与本村男性同等安置权，获安置房120㎡及过渡费3.6万元。

二、特殊保障群体：四类人突破“一户一宅”限制

1. 残疾、大病家庭

根据《绍兴市征收补偿方案》第八条，以下情形可增加安置面积：

一级残疾：每户增加20㎡;

家庭成员患重大疾病(需提供二级以上医院诊断证明)：每户增加15㎡;

烈士遗属、因公牺牲军人遗属：每户增加30㎡。

案例：柯桥区某家庭因成员患癌症，在安置房分配中获额外15㎡，最终安置面积达135㎡(原标准为120㎡)。

2. 低收入住房困难家庭

根据《绍兴市住房保障条例》第十二条，符合以下条件者优先保障：

人均居住面积低于15㎡;

家庭人均收入低于上年度城镇居民人均可支配收入的60%;

无其他商业房产。

补偿方式：

货币补偿：按最低补偿建筑面积(45㎡)予以补偿;

产权调换：用于产权调换房屋的建筑面积不小于最低补偿建筑面积，超面积部分按商品房价格结算。

数据：2025年绍兴市低收入家庭安置房分配中，83%选择产权调换，平均获补面积差额18.6㎡。

3. 历史建筑保护贡献者

根据《绍兴市历史文化名城保护条例》第二十四条，对历史建筑保护作出贡献的个人或单位，可获：

安置面积上浮10%;

优先选择朝向、楼层;

政府给予5万-20万元奖励。

案例：越城区某清代民居修缮者，在拆迁中获安置房面积上浮10%及奖励15万元。

4. 农村迁入城市人口

根据《绍兴市集体土地征收补偿办法》第十条，放弃农村宅基地后可申请城市安置房，需满足：

自愿签署《宅基地退出协议》;

户籍迁入城市满3年;

无其他城市福利分房。

补偿标准：

安置房面积按原宅基地面积1:0.8折算;

给予一次性搬迁补贴2万元/户。

三、争议解决机制：三级救济体系保障权益

1. 资格预审

拆迁前向征收部门申请住房状况核查，保留《住房情况证明书》。例如：

越城区要求核查家庭住房数量、面积、产权状态;

柯桥区引入区块链存证技术，固定住房信息防止篡改。

2. 异议申诉

对安置资格认定不服的，可在15日内：

向征收部门申请复核;

向上一级政府申请行政复议;

直接向法院提起行政诉讼。

案例：上虞区某企业因设备搬迁费争议，通过行政复议推翻原补偿方案，最终获赔设备重置价10%的年折旧补偿。

3. 司法鉴定

对房屋价值、安置面积有异议的，可申请：

房屋价值重新评估(需具备甲级资质的评估机构);

安置房面积测绘复核(由市测绘院出具报告);

历史建筑年代鉴定(由市文物局组织专家论证)。

结语

绍兴房屋拆迁安置对象认定已形成“法定标准+特殊保障+争议救济”的立体化体系。被征收人需重点关注三大要点：

提前梳理住房情况：保留产权证、租赁合同、居住证明等材料;

善用政策红利：如低收入家庭可申请最低补偿建筑面积保障;

及时维权：在知道权益受损后60日内启动复议或诉讼程序。

在法治化拆迁的背景下，理性主张权益方能实现利益最大化。