2025年，广州市海珠区作为中心城区，直管公房拆迁赔偿政策面临新旧交替。如何在保障承租人权益与推动城市更新之间取得平衡，成为政策核心。本文结合《广州市直管公房管理办法》及实际案例，解析最新赔偿标准与法律要点。

一、赔偿标准：分类补偿与市场化导向

根据《海珠区人民政府征地补偿安置方案公告》(穗海府征补告〔2025〕5号)及《广州市配售型保障性住房管理办法》，赔偿模式分为货币补偿、产权调换、复建安置三类，具体标准如下：

货币补偿

合法产权房屋：框架结构10800元/平方米，砖木结构8400元/平方米;

无合法产权房屋：

2009年前建成且符合历史用地手续的，按重置价补偿(框架3500元/㎡、砖木2500元/㎡);

2009年后建成的，仅补偿建筑材料费(框架1500元/㎡、砖木1300元/㎡);

征收奖励：合法产权面积额外给予5000元/平方米奖励。

产权调换

按“拆一补一”原则，以合法产权面积核定复建面积，无证部分不予调换;

复建房屋为成套住房，单套面积不超过90平方米，优先安排在轨道交通沿线。

复建安置

城中村改造项目中，允许村集体与建设单位合作建设复建房，产权归村集体所有;

承租人可按成本价购买复建房，购买后不得转让期限由5年延长至10年。

二、政策创新：承租人权益保障升级

承租人优先购买权

直管公房承租人享有以评估价80%优先购买复建房的权利，但需满足“无其他住房”条件;

拒不搬迁的，征收部门可申请法院强制执行，但需提交社会稳定风险评估报告。

特殊群体倾斜

低保户：征收后人均住房面积不足15平方米的，可申请配售型保障性住房;

老年人：70岁以上承租人优先选择低楼层房源，搬迁费上浮20%。

历史遗留问题解决

1987年前建成的无证公房，经村集体确认可视为合法产权;

擅自改变公房用途的，补偿标准下浮30%，并追究法律责任。

三、法律视角：争议焦点与应对策略

案例1：公房承租人补偿资格争议

案情：海珠区南洲街承租人李某户籍在册但无产权，主张分割补偿款被拒。

判决：法院认定李某仅为房屋使用人，非产权人，无权分割补偿款，但可获搬迁补助。

法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第2条(补偿对象为产权人)、《广州市直管公房管理办法》第15条(承租人仅享使用权)。

案例2：停产停业损失认定纠纷

案情：某小超市因公房拆迁索要停业损失，征收部门以“无营业执照”为由拒赔。

判决：法院认定实际经营事实，按评估价值的5%给予补偿。

法律依据：《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第20条(停产停业损失需实际经营证据)。

应对策略：

证据固定：保留租赁合同、租金缴纳凭证，证明承租关系;

经营性补偿主张：提供营业执照、税务登记、经营流水等材料;

程序参与：在补偿方案征求意见阶段，通过书面形式提出异议。

结语

2025年海珠区直管公房拆迁赔偿政策，通过市场化补偿、承租人优先权等制度设计，兼顾公平与效率。承租人需主动参与程序，善用法律工具维护权益，同时遵守“一户一宅”等基本规则，推动城市更新与民生保障双赢。