南京公租房拆迁补偿政策以《国有土地上房屋征收与补偿条例》《南京市公共租赁住房管理办法》为核心，结合《南京市征收集体土地涉及房屋补偿安置办法》等文件形成体系。2025年政策修订重点强化“租户权益保障”与“补偿公平性”，明确要求公租房拆迁需经市住房保障部门审批，并建立“租户听证会”制度。例如，秦淮区某公租房片区改造因未充分听取租户意见，项目被责令整改。

根据《南京市公共租赁住房管理办法》第二十八条，公租房拆迁补偿需遵循“先补偿后搬迁”原则，确保租户在获得合理补偿前不得强制腾退。同时，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条明确规定，补偿范围包括房屋价值补偿、搬迁安置费及停产停业损失(如适用)。

补偿标准构成与计算方式

房屋价值补偿

评估定价机制：由具有资质的房地产价格评估机构按市场评估价确定。例如，鼓楼区某公租房建筑面积50平方米，市场评估价2.8万元/平方米，补偿金额为140万元。

租户权益保障：若租户持有合法租赁合同且符合保障条件，可获得“货币补偿+安置房优先配租”双重保障。例如，租户可选择领取货币补偿后，申请同地段公租房配租。

搬迁与临时安置费

搬迁费：按建筑面积每平方米50元计算，不足1000元补足至1000元。例如，50平方米房屋搬迁费为2500元。

临时安置费：选择货币补偿的，一次性发放12个月;选择产权调换的，按协议约定支付。例如，临时安置费标准为每月每平方米28元，50平方米房屋12个月安置费为1.68万元。

停产停业损失补偿（如适用）

经营性用房补偿：根据被征收前效益及停产期限确定。例如，某商铺月净利润1.5万元，停产6个月，补偿金额为9万元。

非经营性用房补偿：按房屋评估价的5%给予一次性补偿。例如，某办公用房评估价100万元，补偿金额为5万元。

特殊情形与争议解决

历史遗留问题处理

无证公租房认定：对1990年前建造的公租房，经联合确认后视同有证房屋。例如，玄武区某公租房无产权证，但持有1985年建房证明，房屋面积按实际测绘结果认定。

共有产权分割：公租房涉及共有产权的，需全体共有人签署补偿协议。例如，某公租房由两人共有，需双方共同签署协议方可领取补偿。

争议解决机制

评估复核与鉴定：租户对评估结果有异议的，可申请复核评估或专家鉴定。例如，某租户对评估价值不满，申请复核后补偿金额上调8%。

行政诉讼救济：对补偿决定不服的，可依法申请行政复议或提起诉讼。例如，某租户因补偿标准过低提起诉讼，法院最终判决按市场价重新评估并补偿。

案例分析：秦淮区某公租房片区拆迁

项目背景

该项目涉及公租房租户120户，需征收房屋总建筑面积约6000平方米。项目采用“货币补偿+安置房配租”双轨制，设立两个计奖期鼓励提前签约。

补偿方案

货币补偿：房屋价值补偿+搬迁费+临时安置费。例如，某租户补偿总额为140万元(房屋价值)+2500元(搬迁费)+1.68万元(临时安置费)=141.93万元。

安置房配租：租户可选择同地段公租房，租金按原标准执行。例如，某租户选择配租后，租金仍为每月每平方米15元。

争议处理

项目初期，部分租户对安置房位置提出异议，征收部门组织听证会，最终根据租户意见调整安置房选址。例如，原计划安置房位于郊区，经听证后改为同地段房源。

政策趋势与建议

政策趋势

货币补偿主导化：南京各区逐步提高货币补偿比例，鼓励租户自主购房。例如，鼓楼区公租房货币补偿比例已达70%。

安置房品质提升：新建安置房需符合绿色建筑标准，配套设施完善。例如，江宁区某安置房项目配备社区医院、幼儿园等设施。

建议

租户：及时关注征收公告，保留租赁合同及租金支付凭证，必要时委托专业律师参与谈判。

征收部门：完善评估机构选聘机制，确保评估过程透明，避免“暗箱操作”。