广州作为超大城市，公房拆迁涉及直管公房、企业宿舍等复杂产权形态。2025年修订的《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》及配套政策，构建起“权属清晰、程序合规、补偿公平”的赔偿体系。本文结合典型案例与最新法规，解析公房拆迁的核心规则。

案例分析：海珠区南洲街公房补偿方案

2025年9月，海珠区政府发布《穗海府征补告〔2025〕7号》公告，拟征收南洲街三滘经济联合社9.3083公顷土地用于城镇更新。其中涉及直管公房1.2万平方米，补偿方案呈现三大特点：

“拆一补一”产权置换：合法产权住宅按1:1比例置换新建安置房，例如某60平方米公房置换同地段80平方米电梯房，超出面积按每平方米8000元补差价。

货币补偿市场化定价：框架结构住宅按每平方米10800元补偿，较2020年标准提高15%;商业用房按评估价1.3倍补偿，如北京路商铺评估价每平方米2.8万元，实际获补3.64万元。

历史建筑专项保护：对荔湾区某骑楼，政府额外支付80万元保护费，并纳入历史文化街区改造计划。

最新法规核心要点

公房产权与使用权分离补偿

根据《广州市直管公房管理条例》，拆迁补偿款由产权单位与承租人按7:3比例分配。例如，越秀区某企业宿舍楼拆迁中，产权单位获补70%房屋价值款，承租人获30%补偿款及每平方米5000元征收奖励。

留用地安置创新

对集体土地上的公房，广州按实际征收面积10%返还留用地指标。例如，天河区某村公房拆迁后，政府以“物业置换+现金补偿”方式兑现留用地权益，提供2000平方米商业物业及1500万元现金。

特殊群体倾斜政策

低收入家庭：符合条件的承租人可申请公租房优先配租。

经营性用房：2009年前建成的无证商铺，经村委会证明且符合规划的，按合法产权90%补偿。

高新技术企业：工业厂房补偿标准上浮30%，例如黄埔区某生物医药企业获补每平方米4550元。

法律实务操作指南

权属证明与补偿登记

承租人需提供《公房租赁合同》、身份证等材料至征收部门登记。若产权单位拒不配合，可依据《民法典》第二百三十五条向法院提起返还原物之诉，确认租赁权益。

补偿方式选择策略

货币补偿：适合已购置新房或需资金周转的承租人，但需注意税收优惠期限(搬迁收入可延迟5年纳税)。

产权调换：选择同地段安置房的，过渡期临时安置费按每月每平方米50元支付;选择异地安置的，增加20%交通补助费。

房票安置：被征收人可凭购房券在指定区域购房，补贴比例提升至15%。例如，荔湾区某家庭通过房票安置节省购房成本28万元。

争议解决关键节点

听证会参与权：旧城改建项目需经90%以上被征收人同意，否则政府应组织听证会。2025年黄埔区某项目通过听证，将补偿标准从每平方米1.2万元提高至1.4万元。

评估结果复核：对评估报告有异议的，可在10日内申请复核;复核后仍不服的，可向专家委员会申请鉴定。

行政诉讼举证责任：政府需证明补偿决定的合法性，例如在“某电子厂诉海珠区政府案”中，法院因政府未提供社会稳定风险评估报告，判决撤销补偿决定。

结语

广州公房拆迁赔偿需兼顾“公共利益”与“私人权益”，通过市场化定价、留用地安置、房票创新等机制，实现多元利益平衡。承租人应主动行使知情权、参与权，例如通过政府门户网站查询补偿方案、参加听证会提出意见。政府则需强化程序公开，例如在征收现场设立“补偿公示栏”，实时更新签约进度与补偿明细，构建和谐征拆关系。