2025年，北京市通州区法院受理了一起特殊继承案：被继承人刘某遗留一套未办理房产证的回迁安置房，其遗嘱指定由孙子继承。然而，在办理过户时，不动产登记中心以"缺乏权属证明"为由拒绝受理。这场纠纷折射出一个普遍性问题：无房产证的房屋能否通过遗嘱继承？继承人该如何维护合法权益？本文将结合北京地区司法实践，解析无证房产继承的法律路径。

案例分析：从"回迁房"到"确权诉讼"的破解之路

案件背景：历史遗留问题的现实困境

刘某(78岁)系通州区某村村民，其名下一套宅基地房屋于2010年拆迁，置换为一套120平方米的安置房。因开发商资金问题，该房屋至今未办理房产证。2025年刘某去世，其遗嘱明确该安置房由孙子继承。孙子持遗嘱、拆迁协议等材料申请过户时，被登记部门要求提供"初始登记证明"，而开发商已破产注销，证明材料无法获取。

法院审理：三步确权法突破僵局

权属溯源：法院调取拆迁档案，确认刘某作为被拆迁人享有安置房所有权，拆迁协议具备物权效力。

遗嘱效力认定：公证遗嘱形式合法，内容明确，且无相反证据推翻，法院认定遗嘱有效。

判决确权：依据《民法典》第229条，法院判决安置房归孙子所有，并责令不动产登记部门凭生效判决办理过户。

最新法律法规：北京地区无证房产继承的四大规则

规则一：权属证明的替代方案

根据北京市规划和自然资源委员会《关于遗嘱继承无证房产登记的指导意见》(2025版)，继承人可提供以下材料替代房产证：

拆迁安置协议：证明房屋来源合法性;

购房合同及付款凭证：证明买卖关系真实性;

建房审批手续：针对农村自建房;

法院生效判决：通过确权诉讼明确权属。

典型案例：昌平区法院2025年判决的"王某诉李某继承案"中，继承人凭拆迁协议和遗嘱，成功将安置房过户至名下，无需等待开发商补办房产证。

规则二：小产权房的继承边界

北京地区对小产权房继承采取"分类处理"原则：

符合规划的未登记房：如集体土地上合法建造的房屋，可继承使用权，但不得上市交易。

违法建设房屋：如占用耕地、超出审批面积的房屋，法院不予确权，继承人不享有任何权益。

风险提示：朝阳区法院2025年判决的"张某继承纠纷案"中，继承人明知房屋系违法建设仍主张继承，法院以"违反法律强制性规定"驳回诉求，并移送城管部门查处。

规则三：共有房产的继承分割

若无证房产存在共有情形(如夫妻共同财产)，继承前需先析产：

按份共有：按遗嘱或法定继承分割份额;

共同共有：需全体共有人同意方可继承，否则需通过诉讼分割。

北京特色规定：丰台区法院推出"共有房产继承调解前置程序"，要求继承人在诉讼前必须提交共有人协商记录，否则不予立案。

规则四：公证继承的优先效力

北京地区公证机构对无证房产继承提供"绿色通道"：

简化材料：仅需提供拆迁协议、遗嘱、亲属关系证明等核心材料;

现场核查：公证员可赴拆迁部门、村委会实地调查;

出具公证书：明确继承人权属，登记部门凭公证书可直接办理过户。

数据支撑：据北京市公证协会统计，2025年全市公证机构共办理无证房产继承公证1.286件，平均办结周期缩短至15个工作日。

实务建议：无证房产继承的四大步骤

材料收集：优先获取拆迁协议、购房合同、建房审批表等权属证明;

共有权确认：通过协商或诉讼明确共有份额;

公证或诉讼：选择公证继承(成本低)或确权诉讼(效力强);

过户登记：持公证书或判决书申请登记，部分区县可"承诺制"办理。

结语：法律为遗产继承保驾护航

无论是遗嘱继承的撤销权行使，还是无证房产的继承难题，北京地区的司法实践均体现出"尊重遗嘱人意愿"与"维护交易安全"的平衡。继承人应充分了解法律规定，通过合法途径主张权利，避免因程序瑕疵导致权益受损。在法治社会背景下，每一份遗产都应得到公正的分配，每一份遗嘱都应被法律温柔以待。