南京作为长三角核心城市，商业地产开发活跃，但部分项目因开发商资金链断裂、违规挪用预售资金等问题陷入烂尾，导致业主面临“钱房两空”的困境。以江宁区珠江四季悦城商业地块为例，该项目因总包方苏中建设集团资金链断裂，商铺部分自2022年起停工，业主陷入长期维权。根据《民法典》第五百七十七条，开发商未按约定交付商铺构成违约，业主有权主张赔偿或解除合同。本文结合南京典型案例与最新法规，为商铺业主提供维权路径与法律建议。

案例分析：南京珠江四季悦城商铺烂尾维权启示

珠江四季悦城商业地块原计划打造空港新城核心商圈，但因总包方苏中建设集团受恒大拖累，工程自2022年7月起停工。业主通过以下途径维权：

集体投诉与政府介入：业主向江宁区住建局、12345政务热线投诉，要求公开预售资金监管账户信息。经查，监管账户余额不足，开发商涉嫌挪用资金。

法律诉讼与证据固定：部分业主委托律师起诉开发商，主张解除合同并返还购房款。法院依据《民法典》第五百六十三条，认定开发商经催告后三个月未复工，判决支持业主诉求。

破产清算与债权申报：开发商进入破产程序后，业主作为债权人申报债权。根据《企业破产法》第一百一十三条，购房款属于优先债权，优先于普通债权受偿。

此案暴露出商铺烂尾的核心问题：

预售资金监管缺失：开发商通过虚构工程量、关联交易等方式挪用资金，导致工程停工。

业主维权成本高：商铺业主多为投资者，需承担诉讼费、律师费等额外成本。

法律依据与维权路径

合同解除与赔偿主张

法定解除条件：根据《民法典》第五百六十三条，开发商经催告后三个月未复工，业主可解除合同并要求返还购房款、利息及违约金。

违约金计算：合同约定违约金的，按约定执行;未约定的，可参照同期银行贷款利率或实际损失主张赔偿。例如，业主因商铺烂尾导致租金损失，可要求开发商赔偿该部分损失。

预售资金监管追责

监管部门责任：根据《城市商品房预售管理办法》第十一条，住建部门需对预售资金实施专户监管。若监管不力导致资金被挪用，业主可向住建部门申请行政复议或提起行政诉讼。

刑事追责：若开发商涉嫌挪用资金罪(刑法第二百七十二条)，业主可向公安机关报案，要求追究刑事责任。

破产程序中的权益保障

债权申报：开发商进入破产程序后，业主需在法定期限内申报债权。根据《企业破产法》第四十八条，购房款属于优先债权，优先于工程款、抵押权等受偿。

共益债引入：若项目有续建价值，业主可推动引入共益债投资人。根据《企业破产法》第四十二条，共益债优先于普通债权受偿，可提高债权清偿率。

商铺业主维权建议

联合维权降低成本：通过业主委员会或法律援助机构组织集体诉讼，共享证据与资源。

申请财产保全：在诉讼中申请查封开发商名下其他资产，防止资金转移。

关注政策动态：南京近期推进“保交楼”工作，商铺业主可申请政府协调复工或引入第三方接盘。

谨慎选择投资标的：购买商铺前需核查开发商资质、预售资金监管账户余额及工程进度，避免投资风险。