2025年，全国多地烂尾楼问题持续发酵。江苏盐城某楼盘业主陆某、张某千在还贷两年后发现项目停工，最终通过法律途径成功解除购房合同并获赔;而广东珠海泰禾中央广场业主刘丽虽赢得官司，却因开发商资不抵债陷入“钱房两空”困境。面对烂尾楼纠纷，购房者常陷入两难：是否必须聘请律师?自行起诉能否有效维权?本文结合真实案例与最新法律，解析不请律师起诉开发商的可行性路径。

典型案例：从“胜诉”到“执行难”的双重困境

案例一：盐城烂尾楼业主的“胜利”

2021年，陆某、张某千与盐城融某置业有限公司签订购房合同，支付首付款43.37万元并办理按揭贷款75万元。因开发商资金链断裂，项目于2024年停工，逾期交房超4个月。业主起诉要求解除合同、退还首付及已还贷款本息，并由开发商承担剩余贷款。法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条，判决解除购房合同与贷款合同，开发商需返还业主已付房款及利息，并承担银行剩余贷款本息。该案胜诉的关键在于：业主完整保留了购房合同、付款凭证、停工证据(如工地照片、沟通记录)，并精准援引法律条款主张“合同目的无法实现”。

案例二：珠海业主的“执行噩梦”

2018年，刘丽在珠海泰禾中央广场购买一套价值160万元的房产，合同约定2020年底交房。因开发商资金断裂，项目烂尾。2022年，刘丽起诉要求解除合同并获法院支持，开发商被判退还购房款、维修基金及已还贷款本息。然而，因开发商账户余额为零，胜诉判决沦为“一纸空文”。此案暴露出烂尾楼维权的终极风险：即便赢得诉讼，若开发商无财产可供执行，业主仍可能血本无归。

不请律师起诉的可行性分析

1. 法律赋予公民的诉讼权利

根据《民事诉讼法》第一百二十二条，公民只要满足“原告与案件有直接利害关系、有明确被告、具体诉讼请求及事实理由、属于法院管辖范围”四个条件，即可自行起诉。烂尾楼业主作为购房合同一方，有权以开发商为被告提起诉讼，要求解除合同、赔偿损失或继续履行。

2. 自行起诉的核心步骤

证据收集：需准备购房合同(明确交房时间、违约责任条款)、付款凭证(首付款转账记录、贷款合同)、烂尾证据(工地停工照片、开发商公告、沟通记录)。例如，盐城业主通过拍摄工地围挡张贴的“停工通知”及与开发商客服的微信聊天记录，证明项目长期停滞。

起诉状撰写：需写明原被告信息、诉讼请求(如解除合同、退还房款、赔偿损失)、事实与理由(开发商违约事实及法律依据)。例如，珠海业主在起诉状中引用《民法典》第五百六十三条，主张“开发商逾期交房导致合同目的无法实现”。

法院立案与庭审：向房屋所在地法院提交起诉状及证据，缴纳诉讼费后等待开庭。庭审中需清晰陈述诉求、举证质证。盐城业主在庭审中提交了银行流水证明已还贷款本息，最终获法院采信。

3. 自行起诉的局限性

法律知识门槛：若对《民法典》《商品房买卖合同司法解释》等法规不熟悉，可能遗漏关键诉求。例如，西安龙祥御苑小区业主因未在诉讼时效内主张违约金，被法院驳回赔偿请求。

执行风险：即便胜诉，若开发商无财产可供执行，判决可能无法兑现。珠海业主的案例显示，开发商破产或资不抵债时，业主需通过破产程序申报债权，受偿率通常较低。

风险防范与策略优化

1. 诉前财产保全

起诉前向法院申请冻结开发商银行账户、未售房源等资产，防止资金转移。盐城业主在立案时同步申请财产保全，最终通过拍卖开发商剩余资产获偿。

2. 政府“保交楼”政策利用

若项目被纳入政府“保交楼”名单，业主可优先推动复工而非直接退房。例如，十堰中院通过府院联动机制，协调多部门解除项目抵押、推进竣工验收，最终为3000余户业主办理房产证。

3. 集体诉讼与律师协助

若案件复杂或涉及众多业主，可推选代表委托律师，分摊成本。例如，西安龙祥御苑小区38户业主联合委托律师，通过集体诉讼提高维权效率。