广州作为超大型城市，棚户区改造是推动城市更新、改善民生的重要举措。近年来，随着《广州市城中村改造条例》等法规的出台，棚户区改造搬迁补偿政策逐步细化。例如，2025年荔湾区山村旧改项目中，国有土地上住宅最高补偿达5.6万元/平方米，而白云区潭村旧改非村民货币补偿最高仅7590元/平方米，区域差异显著。本文结合最新政策与典型案例，从补偿方式、安置标准、法律救济等角度，为被征收人提供维权指南。

案例分析：棚户区改造补偿的典型争议

案例一：荔湾区山村旧改高额补偿争议

2025年2月，荔湾区发布《山村城中村改造(一期)项目国有土地上房屋征收补偿方案》，框架结构住宅最高补偿4.46万元/平方米，叠加奖励后可达5.6万元/平方米。然而，部分村民认为补偿标准未充分考虑房屋装修、附属设施价值，且安置房选址偏远。经律师介入，发现方案未明确装修补偿标准，违反《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第二十三条关于“附属物补偿应单独列明”的规定。最终，征收部门补充装修补偿条款，村民获得合理补偿。

案例二：白云区潭村旧改非村民补偿过低

白云区潭村旧改中，非村民住宅货币补偿标准为6600元/平方米，远低于周边房价。某非村民656平方米房产仅获补偿470万元，而周边房价达6-10万元/平方米。根据《广州市城中村改造条例》第二十二条，征收集体土地涉及非村民房屋的，应“充分听取意见并对其合法权益予以合理补偿”。非村民通过行政复议，主张补偿标准未体现历史贡献，最终征收部门将补偿标准提升至1.6万元/平方米。

最新法律法规解析

1、搬迁补偿方式与标准

根据《广州市城中村改造条例》第二十条，棚户区改造补偿方式包括：

货币补偿：按被征收房屋市场评估价确定，叠加搬迁奖励、临时安置费等。

产权调换：按“拆一补一”原则，提供同地段或就近地段安置房。

房票安置：允许被征收人持房票购买指定商品房，并享受1%的政策性奖励。

法律依据：

《广州市农民集体所有土地征收补偿办法》第十三条：合法补偿建筑面积以合法产权面积或合法批准用地面积的3.5倍取较大值确定。

《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第二十五条：搬迁奖励不得超过补偿总额的15%。

2、拆迁安置标准与程序

安置房面积：按被征收房屋合法产权面积1:1置换，超出部分按市场价购买。

临时安置费：按被征收房屋合法面积，参照同地段租金标准支付，最长不超过36个月。

搬迁费：本村户籍按每人500元、每户不低于2500元发放;非本村户籍按每户2500元发放。

法律依据：

《广州市花都区农民集体所有土地上房屋征收补偿安置办法》第十六条：临时安置费按月支付，直至安置房交付。

《广州市白云区永和大道项目征收补偿方案》第九条：安置房回购价按建安成本价(如1500元/平方米)执行。

3、历史遗留问题处理

对于1986年12月31日前建成的无证房屋，经调查确认后，可按合法面积补偿;1987年至2009年建成的无证房屋，280平方米以内部分按合法面积补偿，超出部分按重置价60%补偿。

法律依据：

《广州市城中村改造条例》第二十四条：对无证房屋，应结合建造时间、土地性质等因素综合认定。

维权建议与操作指南

1、核查补偿方案合法性

检查方案是否公开征求意见、是否组织听证。

确认补偿标准是否低于周边类似房地产市场价格。

2、证据收集与谈判策略

证据清单：不动产权属证书、建房批准文件、装修合同、周边房价证明等。

谈判要点：主张补偿标准应包含房屋价值、装修损失、搬迁费用等。

3、法律救济途径

行政复议：对补偿方案不服的，可向区政府申请复议。

行政诉讼：直接向法院起诉，要求撤销或变更补偿方案。

信息公开：申请公开补偿资金使用情况、安置房建设进度等。

4、特殊群体权益保障

低保户、残疾人：可申请额外补助或优先选房。

非村民：主张补偿标准应体现历史贡献，避免“一刀切”。

结语

广州棚户区改造搬迁补偿政策涉及多方利益，被征收人需充分了解政策细节，依法行使知情权、参与权与监督权。通过核查方案合法性、收集证据、启动法律救济，可有效维护自身权益。同时，建议政府加强政策宣传与透明度，减少因信息不对称引发的纠纷，推动棚户区改造与民生改善双赢。