大连市2025年出台《城市更新管理办法》，明确“原拆原建”作为老旧小区改造的核心模式。该政策通过“保留建筑结构、更新内部设施”的方式，实现居住品质提升与历史风貌保护的双赢。本文从法律视角解析政策要点及实施难点。

一、政策法律基础

上位法依据：

《民法典》第243条：征收组织、个人的房屋应当依法给予补偿，维护被征收人的合法权益;

《辽宁省城市更新条例》第15条：鼓励通过修缮、改造等方式盘活存量建筑。

大连特色条款：

《大连市城市更新专项规划》明确，原拆原建项目需保留至少70%的主体结构;

允许增加电梯、无障碍设施等附属工程，新增建筑面积不计入容积率。

二、典型案例分析

以中山区某老旧小区为例，该项目涉及20栋1980年代建设的住宅楼：

改造内容：外墙保温、屋顶防水、室内管线更新，加装电梯12部;

资金筹措：政府补贴40%(按500元/㎡标准)，居民自筹60%(可提取公积金);

法律争议：低楼层住户反对加装电梯，主张“影响采光”。法院依据《大连市既有住宅加装电梯办法》第8条判决，需经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意，该项目符合法定比例，低楼层住户不得阻挠施工。

三、实施难点与法律对策

产权归属问题：

危旧房改造中，若房屋所有权与土地使用权分离，需依据《城市房地产管理法》第62条办理权属变更登记;

历史遗留的“小产权房”不得纳入原拆原建范围，需先通过司法裁定确认产权。

规划审批风险：

改造方案需通过自然资源部门的“规划条件核实”，未取得建设工程规划许可证的，不得开工;

律师建议，改造前应申请规划部门出具《改造意见书》，明确可调整的规划指标。

居民协商机制：

成立业主委员会作为改造主体，避免村委会或开发商单方面决策;

协商过程需留存会议纪要、投票记录等证据，防范后续纠纷。