2025年，汕头市以“工业立市、产业强市”为导向，出台《汕头市征收农用地区片综合地价实施细则》，将澄海区、潮阳区工业用地补偿标准提升至94.425万元/公顷。本文结合汕头“英之园”违建案与澄海区征地案例，解析企业拆迁补偿实务要点。
案例聚焦：汕头“英之园”违建案的法治启示
案情简介
2025年5月，汕头市潮阳区依法拆除西胪镇西二社区“英之园”建筑群。该案涉及：
违法事实：未经批准占用57.389亩集体土地(含2.828亩耕地)
处理结果：强制拆除并罚款，相关责任人被追究刑事责任
法律争议点
建筑价值认定：网传造价10亿元的潮汕风格建筑，官方认定仅为普通违建
文化保护争议：部分构件虽具潮汕工艺，但因无文物备案不予保护
裁判要旨
违法建筑认定：依据《城乡规划法》，未取得建设工程规划许可证即属违法
处罚时效：行政处罚未超过2年追诉期，程序合法
政策解读：汕头企业拆迁补偿核心条款
一、补偿标准体系
根据《汕头市人民政府关于公布实施征收农用地区片综合地价的公告》：
区片划分：澄海区、龙湖区执行一类标准，潮阳区、潮南区执行二类标准
工业用地补偿：一类区片94.425万元/公顷，二类区片75.6万元/公顷
房屋补偿：框架结构厂房按1600元/㎡，砖混结构按1200元/㎡
二、特殊情形补偿
租赁厂房：承租人可获建筑物补偿的40%，需提供租赁合同
环保达标企业：额外给予设备搬迁费10%的奖励
小微企业：营业面积低于300㎡的，按评估价上浮5%补偿
三、汕头案例实证
以汕头市澄海区2025年度第十二批次城镇建设用地为例：
土地补偿：凤翔街道港口经济联合社获117.675万元/公顷
青苗补偿：按《汕头市征收地上附着物和青苗补偿标准》给予6万元/公顷
留用地安置：按实际征收面积的10%落实，纳入旧改项目
结论：企业拆迁维权三步法
前期核查：通过政府信息公开申请，获取征收批文与补偿方案
证据固定：对设备、存货进行公证，拍摄厂房现状视频
法律路径：
对评估报告有异议的，60日内申请复核评估
对补偿决定不服的，6个月内提起行政诉讼
正如汕头市中级人民法院在判例中指出：“行政机关应严格遵循‘先补偿、后搬迁’原则，企业亦需避免‘以违抗法’。”在法治框架下，政企双方可通过协商达成平衡，推动城市更新与产业升级并行不悖。
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