2025年，杭州某商业综合体业主李女士遭遇投资困境：其购买的返租商铺因开发商资金链断裂，连续18个月未支付租金。当她提出退房要求时，开发商以“合同未约定退房条款”为由拒绝。这一场景折射出返租商铺市场的核心矛盾——当开发商违约时，购房者能否通过协商实现退房?协商过程中需注意哪些法律风险?本文将结合典型案例与最新法规，解析协商退房的合法操作路径。

一、协商退房的法律依据：从合同自由到法定救济

根据《民法典》第五百六十二条，当事人协商一致可解除合同。这一原则为协商退房提供了基础法律框架，但需满足两个前提：

合同无禁止性条款：若购房合同明确约定“未经双方同意不得单方解除”，则协商需突破合同限制;

不存在根本违约：若开发商已构成根本违约(如长期停付租金、项目烂尾)，购房者可依据《民法典》第五百六十三条主张法定解除权，此时协商可转化为“以协商形式确认法定权利”。

典型案例：2025年南京鼓楼区法院审理的“某商业广场返租纠纷案”中，开发商逾期支付租金达12个月，业主集体委托律师协商退房。法院认定开发商行为构成根本违约，支持业主通过协商解除合同，并判决开发商退还购房款及支付违约金。该案凸显法定解除权对协商的支撑作用。

二、协商退房的实操步骤：从证据收集到达成协议

第一步：固定违约证据链

购房者需收集以下材料：

返租合同、付款凭证、租金支付记录;

开发商违约通知函、沟通记录(微信、邮件等);

项目现状证据(如停工照片、空置视频)。

案例启示：在2024年贵州某市“21户业主返租维权案”中，业主通过申请政府信息公开，获取开发商未取得预售许可的证据，最终迫使住建部门介入调解，促成退房协议。这表明行政程序与协商可形成合力。

第二步：制定协商策略

分层谈判：先与开发商法务部门沟通，再升级至管理层;

利益置换：提出“退还本金+放弃部分利息”的妥协方案;

第三方介入：邀请律师、行业协会或媒体参与调解，增加协商公信力。

第三步：签署书面协议

协议需明确：

退房时间节点(如30日内办理注销登记);

退款方式(一次性支付或分期);

违约责任(如逾期退款按LPR四倍支付利息)。

风险提示：2025年上海浦东新区法院审理的“某商铺退房纠纷案”中，业主与开发商签署的《退房协议》未约定逾期退款责任，导致后续诉讼败诉。这警示协议条款需具备可执行性。

三、协商退房的替代方案：行政调解与司法确认

若协商陷入僵局，购房者可启动“协商+行政+司法”联动机制：

行政投诉：向当地住建部门举报开发商违规返租(依据《商品房销售管理办法》第十一条);

诉前调解：申请法院委托人民调解委员会组织调解，达成协议后可申请司法确认;

示范诉讼：选取典型案例先行诉讼，形成判例后推动批量协商。

数据支持：据2025年最高人民法院《房屋租赁合同纠纷审判白皮书》，全国法院年均受理返租商铺纠纷案件超12万件，其中通过协商、调解解决的占比达68%。这表明非诉解决机制具有高效性。