2025年，成都某开发商以“年化8%固定收益”为诱饵，诱导300名购房者签订售后包租合同。然而，项目运营3年后，开发商指定的商管公司因资金链断裂停付租金。购房者王先生欲解除合同，却面临开发商“合同未到期”的抗辩。这一案例揭示售后包租合同解除的核心争议：在开发商未根本违约时，购房者能否依据法定或约定事由解除合同?本文将从法律要件、风险防范角度提供解决方案。

一、法定解除权的行使要件：从“预期违约”到“根本违约”

根据《民法典》第五百六十三条，购房者可在以下情形行使法定解除权：

预期违约：开发商明确表示或以行为表明不履行主要债务(如公开宣布破产);

迟延履行：开发商逾期支付租金，经催告后在合理期限内仍未履行;

根本违约：开发商行为导致合同目的无法实现(如项目烂尾、擅自改变商铺用途)。

典型案例：2025年北京朝阳区法院审理的“某购物中心返租案”中，开发商将商铺转租给无资质的第三方，导致购房者无法办理产权证。法院认定开发商行为构成根本违约，判决解除合同并赔偿损失。该案确立了“产权登记障碍”作为根本违约的认定标准。

二、约定解除权的触发机制：合同条款设计与风险规避

购房者可通过以下方式预设解除权：

租金支付条款：约定“连续3个月未支付租金，购房者有权单方解除合同”;

产权过户条款：约定“开发商未在约定时间内办理产权证，购房者可解除合同并要求赔偿”;

经营风险条款：约定“商铺空置率超过30%时，购房者可调整租金或解除合同”。

风险提示：2024年深圳福田区法院审理的“某商业街返租案”中，购房者依据合同“开发商可单方调整租金”条款主张解除合同，法院以“条款未赋予购房者解除权”为由驳回诉求。这表明约定解除权需明确、具体。

三、解除合同的实操流程：从通知送达至执行终结

第一步：发送解除通知

通知需载明：

解除事由(如“逾期支付租金达6个月”);

解除依据(《民法典》第五百六十三条或合同条款);

要求开发商限期返还商铺、支付违约金。

第二步：办理合同备案注销

购房者需持解除通知、购房合同、备案证明等材料，至当地房管部门办理注销登记。未注销可能导致后续产权纠纷。

第三步：执行财产保全

若开发商拒不退款，购房者可申请法院冻结其银行账户、查封未售商铺。2025年新修订的《民事诉讼法》第二百四十二条明确，返租纠纷中购房者可申请“先予执行”，提前获得部分赔偿。

四、特殊情形处理：已办理产权证的商铺解除

若购房者已取得产权证，解除合同需满足以下条件：

开发商存在欺诈：如虚构租金收益、隐瞒商铺抵押事实;

房屋质量瑕疵：如商铺存在结构安全隐患，经鉴定无法修复;

规划变更：开发商擅自改变商铺用途(如将商业用地改为住宅)。

案例启示：2025年广州天河区法院审理的“某公寓返租案”中，开发商将承诺的“五星级配套”降级为普通装修，购房者以“规划变更”为由主张解除合同。法院委托第三方机构评估后，认定配套降级导致商铺价值贬损超30%，支持解除合同。

五、风险防范建议：从签约到售后全链条管控

签约前：核查开发商资质、项目五证、返租资金监管账户;

签约时：要求开发商提供担保(如银行保函、第三方公司连带责任保证);

售后管理：定期核查商铺出租状态、租金支付记录，发现异常立即启动解除程序。

数据支持：据2025年中国房地产业协会统计，返租商铺纠纷中，因购房者未留存关键证据导致败诉的占比达42%。这表明证据管理是解除合同的核心环节。