2025年，南充市顺庆区某社区底商业主陈先生遭遇拆迁，其经营了10年的超市因“旧城改造”项目面临关闭。征收方提出的补偿方案中，房屋价值按住宅标准补偿，停产损失仅按房屋面积计算，未考虑超市库存、客户流失等实际损失。此类“商住混用”建筑补偿纠纷在南充频发，本文结合最新政策与案例，解析底商拆迁补偿标准与维权策略。

一、南充底商拆迁补偿标准：区分用途精准计算

根据《南充市国有土地上房屋征收与补偿办法》及《地上附着物和青苗补偿标准》，底商补偿分为以下项目：

房屋价值补偿：

商铺用途需以产权证登记为准。若产权证标注为“商业”，则按商铺市场评估价补偿;若标注为“住宅”但实际用于经营，需提供营业执照、纳税证明等材料，按“住改商”标准补偿(通常为住宅评估价的1.2-1.5倍)。

评估机构需由被征收人协商选定，协商不成则通过抽签确定。

停产停业损失补偿：

1、计算方式：

按房屋评估总价比例：货币补偿按2%一次性支付，产权调换按3‰/月支付;

按净利润损失：提供上年度纳税申报表，按实际利润计算;

按从业人员工资：按统计部门公布的职工平均工资×从业人数×停产月数。

补偿期限：货币补偿为6个月，产权调换过渡期不超过36个月。

2、搬迁补偿：

商铺内设备、货物搬迁费按实际发生额协商或评估确定;

临时安置费按房屋面积计算，顺庆区商业用房标准为50元/平方米/月。

3、装饰装修补偿：

按装修成本结合成新率补偿，需提供装修合同、发票等凭证;

协商不成可委托评估，评估费由征收方承担。

二、实务案例：某底商补偿纠纷解决路径

南充市高坪区某餐饮店，产权证标注为“住宅”但实际经营5年，建筑面积120平方米。征收方初按住宅标准补偿(4500元/平方米)，停产损失按房屋面积计算(30元/平方米/月)。业主委托律师维权后，补偿方案调整为：

房屋补偿：4500×1.3(住改商系数)=5850元/平方米，总价69.2万元;

停产损失：按上年度净利润15万元/年计算，补偿6个月共7.5万元;

搬迁补偿：设备搬迁费评估为3万元，临时安置费120×50×6=3.6万元;

装饰装修补偿：评估为8万元。

总补偿金额较原方案提升42万元。

三、维权策略：从协商到诉讼的全流程指引

1、协商阶段：

要求征收方出具补偿依据文件，核对评估报告、政策条款;

提出书面异议，附第三方评估报告、经营证据(如营业执照、纳税记录、客户合同)。

2、行政复议：

若协商无果，自知道补偿方案之日起60日内，向南充市政府申请复议，主张补偿标准违法或显失公平。

3、行政诉讼：

复议未果的，可在6个月内向法院起诉，重点审查：

评估程序是否合法(如评估机构选定、实地查勘记录);

补偿标准是否低于市场价(需提供同期同类商铺交易案例);

停产损失计算依据是否充分(如未考虑库存损失、客户流失等间接损失)。

四、风险提示：避免常见维权误区

证据缺失：未保存装修合同、纳税记录等关键证据，导致补偿主张被驳回;

程序延误：未在法定期限内申请复议或诉讼，丧失权利救济机会;

盲目签约：在补偿标准未明确前签署协议，后续维权难度大。

结论

南充底商业主在拆迁中需紧扣“用途认定”与“损失核算”两大核心，通过收集经营证据、委托专业评估、依法主张权利，争取合理补偿。面对征收方压力，切勿轻易签约，必要时通过法律途径维护权益。