益阳作为湖南省经济强市，城市更新中商铺拆迁补偿纠纷频发。2025年，益阳市出台新版《集体土地征收与房屋拆迁补偿安置办法》，明确商铺补偿需按“市场评估价+停产停业损失”双重标准执行。本文结合益阳真实案例，解析商铺拆迁补偿的核心规则。

一、典型案例：益阳高新区某商铺拆迁纠纷

2025年，益阳高新区一条商业街因旧城改造被征收。商户李某的120㎡商铺被评估为“砖混结构经营性用房”，但征收方仅按住宅标准补偿，且未计算停产停业损失。李某拒绝搬迁后，征收方强行拆除商铺，导致其损失货物价值15万元。李某通过法律途径维权，最终获赔房屋价值、停产损失及货物损失共计280万元。

争议焦点：

商铺是否应按经营性用房补偿?

停产停业损失如何计算?

强制拆除是否合法?

二、益阳商铺拆迁补偿的法定构成

根据《益阳市集体土地征收与房屋拆迁补偿安置办法》及2025年《国有土地上房屋征收与补偿条例》，商铺补偿需包含以下四项：

房屋价值补偿

由专业评估机构按市场评估价确定。例如，益阳赫山区某商铺位于中心商圈，评估价为每平方米1.2万元，100㎡商铺补偿款为120万元。

评估机构需由被拆迁人协商选定，协商不成则通过抽签决定。

停产停业损失补偿

根据经营效益、停业期限等因素确定。益阳采用“近三年平均利润×补偿月数”公式，补偿月数按过渡期计算(最长不超过36个月)。

例如，某商铺近三年年均利润为20万元，过渡期12个月，则停产损失补偿为20万元。

搬迁安置补偿

搬迁费按房屋面积计算，每平方米补助50-100元;

临时安置费按每月每平方米30-50元标准支付，直至回迁或货币补偿到位。

奖励性补偿

为鼓励提前搬迁，益阳设立“速迁奖”(按房屋面积每平方米补助100-200元)和“签约奖”(按户奖励1万-5万元)。

案例复盘：

李某的商铺评估价为144万元(120㎡×1.2万元/㎡)，停产损失按年均利润30万元、补偿12个月计算为30万元，搬迁费1.2万元(120㎡×100元/㎡)，奖励性补偿5万元，总补偿应达180.2万元。征收方未计算停产损失且强制拆除，需额外赔偿货物损失15万元及房屋损毁赔偿85万元(按市场价重置成本)，最终总赔偿280万元。

三、商铺拆迁补偿的三大争议解决方式

协商与调解

商户可与征收方协商补偿方案，或申请街道办、居委会调解。2025年，资阳区某商业街通过调解，将补偿标准从每平方米8000元提高至1万元。

行政复议与诉讼

对补偿决定不服的，可在60日内申请行政复议，或6个月内提起行政诉讼。2025年，沅江市某商户通过诉讼确认征收方未履行“先补偿后搬迁”程序违法，法院判决撤销原补偿决定。

申请司法强制执行评估

若征收方申请法院强制执行，商户可要求法院委托第三方机构重新评估。2025年，南县某商铺通过司法评估，将补偿标准从每平方米6000元提高至9000元。

四、商铺拆迁维权的关键策略

证据固定技巧

提前拍摄商铺内外照片、视频，保存营业执照、税务登记证、近三年纳税证明;

记录征收方发布的所有公告、通知，保留沟通短信、邮件等书面证据。

评估报告审查要点

检查评估机构资质(需具备省级以上建设主管部门颁发的资质证书);

核对评估方法(市场比较法、收益法等是否符合规定);

确认评估时点(应为征收公告发布之日)。

强制拆除应对方案

若遭遇强拆，立即报警并拍摄现场视频，记录执法人员编号、车辆信息;

在强拆后7日内提起行政诉讼，主张国家赔偿(包括房屋价值、物品损失、停产停业损失等)。

结语

岳阳修路占地与益阳商铺拆迁补偿争议的核心，在于程序合法性与标准透明度。农民与商户需主动学习《土地管理法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法规，通过协商、复议、诉讼等途径维护权益。同时，政府应严格履行“公告、听证、评估、补偿”四步程序，避免因程序瑕疵引发矛盾。唯有法律框架下的理性博弈，才能实现社会公平与城市发展的双赢。