2025年，随着住建部明确提出“有力有序推行现房销售”，商品房现售制度迎来重大变革。三亚市综合行政执法局近期对某房企未取得现售备案违规销售的行为作出处罚，再次凸显合规的重要性。本文结合最新法律条文与典型案例，解析现售合法性核心要件。

一、现售合法性的五大法定条件

根据《城市房地产管理法》第四十五条及《商品房销售管理办法》第七条，商品房现售需同时满足：

权属清晰：开发商须取得土地使用权证书和不动产权证，无抵押或查封。

竣工验收：通过规划、消防、人防等综合验收，取得《工程竣工验收备案表》。

配套完善：供水、供电、燃气等基础设施及公共服务设施需交付使用。

面积实测：完成房屋面积测绘并公示，误差需符合±3%国家标准。

现售备案：向住建部门提交现售方案并完成备案，未经备案不得销售。

二、典型案例：三亚某项目违规销售案

2025年3月，三亚某开发商在未取得现售备案的情况下，以“内部认购”名义收取购房款。执法部门依据《商品房销售管理办法》第四十二条，责令退还已收款项，并处以合同金额2%的罚款。法院在后续诉讼中认定，购房者有权主张已付房款利息损失，开发商需按LPR标准赔偿。

三、法律风险与合规建议

开发商责任：未满足现售条件即签约，可能面临行政处罚及合同无效风险。

购房者权益：可依据《民法典》第一百五十三条主张合同无效，要求返还本金及利息。

合规路径：建议开发商在销售前委托第三方进行法律尽调，确保“五证两书一表”(预售许可证、规划许可证等)齐全。

结语

现房销售时代，合规性成为房企生命线。购房者需核查备案编号，开发商应主动公示验收文件，共同推动行业阳光化。