2025年，购房者李先生在某新开盘项目中支付50万元定金后发现，开发商未提供沙盘模型，仅通过口头描述规划配套，导致其误判房屋价值。交房时，承诺的社区商业中心未建成，周边道路也未开通。此类纠纷在南京、武汉等地频发，暴露出开发商利用信息不对称规避法律责任的行业乱象。本文将从法律认定、举证要点、维权策略三方面，结合最新司法实践与法规，为购房者提供系统性解决方案。

一、法律定性：开发商是否构成违约或欺诈?

1. 沙盘模型的法律属性

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，若满足“具体确定”“对合同订立及价格确定有重大影响”两个条件，即使未载入合同，仍应视为要约。例如，2025年南通市港闸区人民法院审理的侯捷案中，开发商在广告中承诺“供暖系统保修2个采暖期”，虽未写入合同，但法院仍认定其构成合同内容。

2. 未提供沙盘的违法性认定

若开发商未提供沙盘，但通过宣传册、销售人员口头承诺等方式传递规划信息，需结合以下因素判断是否构成违约：

信息具体性：承诺内容是否包含明确的位置、规模、交付时间等细节。例如，武汉某楼盘宣传“2026年建成5000㎡双语幼儿园”，但实际规划仅为2000㎡社区幼儿园，法院认定开发商构成虚假宣传。

对购房决策的影响：购房者需证明自身购房行为与开发商承诺存在直接因果关系。例如，李先生可提供聊天记录、录音等证据，证明其选择该楼盘系因开发商承诺的“地铁口500米”规划。

开发商主观过错：若开发商明知规划未获批或存在变更风险，仍故意隐瞒，可能构成欺诈。2025年长沙市岳麓区法院审理的某案中，开发商在未取得《建设工程规划许可证》的情况下，宣传“配套国际学校”，被判赔偿购房者损失30万元。

二、维权策略：四步破解信息不对称困局

1. 第一步：固定证据链

购房者需在发现纠纷后72小时内完成以下操作：

现场取证：对楼盘现状进行多角度录像，标注时间、地点，重点拍摄未兑现的配套设施。

书面催告：通过EMS向开发商发送《履约催告函》，明确指出违约事实(如“宣传的10万㎡商业综合体未建设”)、法律依据(引用《民法典》第五百七十七条)及整改要求。

证人证言：收集同期购房者的书面证言，证明开发商存在统一宣传话术。例如，南京某楼盘20名业主联合举证，证明销售人员均承诺“2026年开通地铁S7号线”，但实际规划为2030年。

2. 第二步：行政投诉与司法鉴定

向住建部门投诉：根据《商品房销售管理办法》第三十一条，开发商未按规定公示规划信息，可由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令改正，并处警告及3万元以下罚款。

申请质量鉴定：若房屋存在质量问题(如漏水、裂缝)，可委托国家级检测机构(如国家钢铁材料测试中心)出具鉴定报告。2025年北京某案中，购房者通过鉴定证明开发商使用的钢筋强度不达标，法院判决解除合同并赔偿装修损失。

3. 第三步：集体诉讼与财产保全

集体维权优势：根据《民事诉讼法》第五十四条，购房者人数众多的可推选代表人进行诉讼，降低个体维权成本。2025年杭州某楼盘200户业主联合起诉，法院采用“示范判决+批量调解”模式，3个月内结案，平均每户获赔12万元。

财产保全措施：起诉时可申请冻结开发商银行账户或等值财产，防止资产转移。例如，武汉某开发商在败诉后试图转移资金，因购房者提前申请保全，法院最终强制执行其名下3套商铺。

4. 第四步：执行阶段的关键操作

申请强制执行：若开发商未在判决生效后10日内履行赔偿义务，购房者可向法院申请强制执行，法院可采取查封、拍卖、限制高消费等措施。

参与分配程序：若开发商资不抵债，购房者可依据《企业破产法》第一百一十三条，在破产财产分配中优先于普通债权人受偿。

三、风险防范：购房前必做的三件事

核查“五证”：要求开发商出示《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》等五证原件，并登录当地住建局官网核实证件真实性。

录音录像取证：与销售人员沟通时，明确询问规划配套的审批进度、交付时间，并保存录音录像。

合同补充条款：在购房合同中增加“开发商承诺的配套设施未兑现的，购房者有权解除合同并要求赔偿”等条款，强化法律约束力。

结语

开发商未提供沙盘销售的行为，本质是利用信息不对称规避法律责任。购房者需通过系统性取证、行政投诉、司法诉讼等组合策略，打破开发商的“模糊宣传”策略。2025年司法实践表明，法院正逐步加强对购房者权益的保护，但维权的关键仍在于购房者能否在第一时间固定证据、主动出击。