2025年，某市城中村改造项目中，村民王某在未看清协议内容的情况下签署了空白合同，后发现补偿标准远低于同村邻居。当他试图维权时，拆迁方却以“已签字确认”为由拒绝协商。这一案例折射出拆迁协议中的法律风险——若协议存在无效情形，被拆迁人可能面临“签了也白签”的困境。本文结合《民法典》《国有土地上房屋征收与补偿条例》等最新法规，解析拆迁协议无效的七大核心情形，并提供实操建议。

一、主体不适格：无权签约者的“无效陷阱”

案例：2024年，某开发商未取得拆迁许可证，便与村民李某签订补偿协议。后因项目违规被叫停，李某起诉要求确认协议无效，法院支持其诉求。

法律解析：

拆迁人资质缺失：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条，市、县级人民政府负责房屋征收与补偿工作，开发商或村委会等主体若未取得合法授权，所签协议无效。

被拆迁人无民事行为能力：如精神病人签署协议未获法定代理人追认，或未成年人以个人名义签约，均属无效。

代理人越权：2025年某案中，张某委托亲戚代签协议，但亲戚擅自提高了补偿面积，法院认定超出授权部分无效。

实操建议：签约前核实拆迁方资质(如征收决定书、许可证)，要求代理人出示授权委托书并核对权限范围。

二、意思表示不真实：欺诈与胁迫下的“签字陷阱”

案例：2025年，拆迁方以“不签协议就强拆”威胁村民陈某，后者被迫签署低于市场价的补偿协议。后陈某通过录音取证，法院以“胁迫”为由撤销协议。

法律解析：

欺诈情形：拆迁方隐瞒关键信息(如房屋实际面积、补偿标准)，或虚构政策(如“不签协议将失去安置资格”)，构成欺诈。

胁迫情形：以暴力、断水断电、限制人身自由等手段迫使签约，违反《民法典》第一百五十条关于“胁迫行为可撤销”的规定。

实操建议：

签约时全程录音录像，保留沟通记录(如微信、短信);

遭遇胁迫立即报警，留存报警回执作为证据;

签署后1年内可向法院申请撤销协议(《民法典》第一百五十二条)。

三、内容违法：突破底线的“无效协议”

案例：2025年，某地拆迁协议约定“被拆迁人放弃行政复议和诉讼权利”，法院认定该条款违反《行政诉讼法》第十二条，裁定协议部分无效。

法律解析：

补偿标准违法：若协议补偿低于《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定的“类似房地产市场价格”，被拆迁人可主张无效。

程序违法：未履行“公告—听证—评估”等法定程序(如《土地管理法》第四十七条)，协议可能因“重大违法”被确认无效。

限制权利条款：如约定“不得上访”“放弃申诉权”等，因违反《宪法》第四十一条关于公民监督权的规定而无效。

实操建议：签约前核对补偿标准是否与当地政府公布的基准价一致，要求拆迁方出示评估报告和程序文件。

四、恶意串通：损害第三方利益的“无效交易”

案例：2025年，拆迁方与村干部串通，虚增村干部房屋面积以多获补偿，其他村民起诉后，法院以“恶意串通损害集体利益”为由确认协议无效。

法律解析：根据《民法典》第一百五十四条，若拆迁双方以合法形式掩盖非法目的(如虚增面积、套取补偿款)，协议自始无效。

实操建议：发现可疑情形时，联合其他被拆迁人向纪委监委或审计部门举报，要求核查资金流向。

五、空白协议：隐含风险的“定时炸弹”

案例：2025年，村民刘某签署空白协议后，拆迁方擅自填写“补偿款分10年支付”，刘某起诉后，法院因“协议内容未明确”支持其诉求。

法律解析：空白协议因缺乏《民法典》第四百七十条规定的“标的、数量、价款”等必备条款，可能被认定为“未成立”或“可撤销”。

实操建议：

拒绝签署任何空白协议，要求填写完整后签字;

若已签署，立即收集证据(如现场照片、证人证言)，通过行政复议或诉讼主张无效。

六、超越期限：过期协议的“法律效力争议”

案例：2025年，某地拆迁协议约定“被拆迁人需在30日内搬迁”，但因拆迁方未按时支付补偿款，被拆迁人拒绝搬迁。法院认定拆迁方违约在先，协议中“逾期搬迁视为违约”的条款无效。

法律解析：根据《民法典》第五百六十三条，若一方迟延履行债务导致合同目的无法实现，另一方可解除合同。

实操建议：在协议中明确“补偿款支付与搬迁的先后顺序”，避免“先搬迁后补偿”的不平等条款。

七、形式违法：未公证或未备案的“效力瑕疵”

案例：2025年，某地规定拆迁协议需经公证后方可生效，但拆迁方未办理公证便强制拆迁。被拆迁人起诉后，法院以“程序违法”为由确认协议无效。

法律解析：部分地方性法规要求拆迁协议需公证或备案(如《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第二十三条)，未履行者可能影响协议效力。

实操建议：签约前查询当地法规，要求拆迁方办理公证或备案手续。

结语：法律是维护权益的最后防线

拆迁协议无效的认定需严格遵循法律程序，被拆迁人应避免“闹访”“暴力抗法”等非理性行为，转而通过证据固定、行政复议、民事诉讼等合法途径维权。记住：一份无效的协议，从签署的那一刻起，就注定了它无法成为拆迁方“合法侵权”的遮羞布。