2025年，深圳南山区的陈某与林某签订二手房买卖合同，约定陈某以800万元购买林某的房产。合同签订后，房价大幅上涨，林某拒绝履行合同，并以“合同未明确约定违约金”为由拒绝赔偿。陈某遂起诉要求林某赔偿房屋差价损失120万元(当前市场价920万元-合同价800万元)。法院审理认为，林某的行为构成根本违约，最终判决其赔偿陈某实际损失80万元(含中介费、诉讼费及合理差价损失)。这一案例引发争议：房屋买卖违约赔偿的边界究竟在哪里?法律如何实现“填平损失”与“公平救济”的平衡?

法律框架：违约赔偿的“三维标准”

根据《民法典》第五百八十四条及司法实践，房屋买卖违约赔偿遵循“三维标准”：

约定优先标准：若合同明确约定违约金或损失计算方式，违约方需按约定赔偿。例如，合同约定“逾期过户需支付总房款10%的违约金”，则违约方需依约履行。

实际损失标准：若合同未约定违约金，守约方可要求赔偿实际损失，包括直接损失(如已付房款利息、中介费、诉讼费)和可得利益损失(如房屋差价损失、租金损失)。

可预见性标准：损失赔偿范围以违约方在订立合同时“可预见”为限。例如，购房者因开发商逾期交房产生的租房费用可获赔偿，但因逾期交房导致的投资机会损失通常不予支持。

案例解析：违约赔偿的司法实践

案例一：开发商“一房二卖”赔偿案

2025年，成都某开发商将同一房屋分别出售给购房者A和B，并均办理了网签备案。购房者A发现后起诉要求开发商赔偿房屋差价损失50万元(当前市场价高于合同价50万元)。法院审理认为，开发商的行为构成恶意违约，除返还购房款外，还需赔偿购房者A的实际损失(含差价损失、中介费、诉讼费等)共计45万元。

法律逻辑：法院通过“恶意违约加重赔偿”原则，对开发商的欺诈行为予以惩戒，同时以实际损失为限防止过度赔偿。

案例二：购房者贷款未获批解约赔偿案

2025年，南京购房者刘某因征信问题未获批贷款，无法履行购房合同。开发商主张刘某构成违约，要求其赔偿总房款10%的违约金(80万元)。刘某认为违约金过高，申请调减。法院委托评估机构鉴定，认定开发商实际损失为20万元(房屋降价差额+中介费)，最终将违约金调减至26万元(20万元×1.3倍)。

法律逻辑：法院以实际损失为核心，兼顾合同履行情况(如刘某已支付定金、积极补救等)，将违约金控制在合理范围内。

实务建议：如何主张违约赔偿?

固定证据链：保存合同、付款凭证、沟通记录、损失证明(如租房合同、房价评估报告)等证据，为索赔提供依据。

区分损失类型：明确直接损失(如已付房款利息)和可得利益损失(如房屋差价)，并证明损失与违约行为的因果关系。

申请第三方评估：对复杂损失(如房屋差价、装修价值)委托专业机构评估，增强证据效力。

协商与诉讼结合：优先通过协商解决争议，若协商不成，及时起诉并申请财产保全，防止对方转移资产。

结语：违约赔偿不是“赌局”，而是“风险对价”

房屋买卖中的违约赔偿，本质是当事人对交易风险的预先分配。法律通过“填平损失”原则，确保守约方的经济损失得到补偿;通过“可预见性”规则，防止赔偿范围无限扩大;通过“恶意违约加重赔偿”机制，惩戒欺诈行为。对购房者而言，需在合同中明确赔偿条款，避免“口头约定”;对开发商而言，应规范销售行为，避免“一房多卖”等恶意违约。唯有在法律框架内理性主张赔偿，才能实现交易安全与公平的双重目标。