天津房屋拆迁已签字但补偿不公平?法律救济路径全解析

在天津，房屋拆迁补偿协议签订后若发现补偿不公平，被拆迁人仍可通过法律途径寻求救济。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《民法典》及天津市最新政策，本文从法律角度提供系统性解决方案。

一、补偿不公平的法定认定标准

依据《天津市国有土地上房屋征收与补偿规定》及2025年最新指导意见，补偿不公平需满足以下条件之一：

程序违法情形：

评估机构未依法选定或评估报告未送达被征收人;

补偿方案未公示或公示期不足30日;

评估价值低于征收决定公告日周边类似房地产市场价格。

实体不公情形：

货币补偿未覆盖被征收房屋合法建筑面积对应的价值;

产权调换房屋面积低于被征收房屋面积且差价结算显失公平;

停产停业损失未覆盖实际经营损失及6个月预期损失。

协议效力瑕疵：

签订协议时存在欺诈、胁迫、重大误解或显失公平;

协议内容违反法律法规强制性规定。

二、法律救济的法定程序

申请复核评估与专家鉴定

被征收人可在收到评估报告后10日内向原评估机构申请复核，对复核结果仍有异议的，可在10日内向天津市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

需提供周边类似房屋交易价格、评估方法错误等证据，例如某案例中因评估机构未考虑房屋装修成本，法院最终追加补偿款30万元。

行政复议与诉讼

复议前置：对区人民政府作出的补偿决定不服的，需在60日内向天津市人民政府申请复议。

诉讼救济：对复议决定不服的，可在15日内向天津市第二中级人民法院提起行政诉讼;或直接在收到补偿决定后6个月内起诉。

诉讼中可主张撤销或变更补偿协议，法院将审查评估程序合法性、补偿标准合理性等。

协商与调解

在行政复议或诉讼前，可向房屋征收部门申请补充协商，依据《天津市征收集体土地房屋补偿安置工作指导意见》，区政府应建立协商调解机制。

协商需留存书面记录，明确补偿差额及支付方式。

三、典型案例与裁判规则

案例1：评估方法错误导致的补偿调整

某被征收房屋位于南开区，评估机构采用成本法评估未考虑房屋商业区位价值。法院委托第三方机构重新评估，认定市场价值为原评估值的1.8倍，判决追加补偿款。

案例2：协议显失公平的撤销

某被征收人因家庭突发变故被迫签订补偿协议，补偿标准低于同片区平均水平30%。法院依据《民法典》第151条认定协议显失公平，判决撤销协议并责令重新评估。

四、风险防范与证据收集

签约前审查要点：

核实评估机构资质及选定程序是否合规;

要求征收部门提供周边类似房屋补偿案例;

拒绝空白协议或“先签后审”承诺。

证据收集清单：

房屋产权证、土地使用证等权属证明;

评估报告及送达回证;

周边房屋交易合同、租金流水等价格证明;

协商录音、录像等过程性证据。

时效管理：

行政复议期限为60日，行政诉讼期限为6个月;

重大误解或显失公平的民事诉讼时效为3年，自知道或应当知道撤销事由之日起计算。