南京棚户区改造安置新政解读：2025年补偿标准与法律实务指南

一、政策背景与法律依据

南京棚户区改造安置政策以《国有土地上房屋征收与补偿条例》《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》为核心，结合《南京市棚户区改造三年行动计划(2025-2027)》及《南京市住宅房屋征收房票安置办法(试行)》等文件形成体系。2025年政策修订重点强化“程序合法性”与“补偿公平性”，明确要求棚户区改造项目需经市住房保障和房产局审批，并建立“社会稳定风险评估”前置程序。例如，鼓楼区工农新村片区改造因资金平衡方案未通过论证，项目暂缓推进，凸显政策对程序合规的严格要求。

二、补偿标准构成与计算方式

房屋价值补偿

评估定价机制：由具有资质的房地产价格评估机构按市场评估价确定。例如，秦淮区红花片区某住宅建筑面积80平方米，市场评估价3万元/平方米，补偿金额为240万元。

房票安置方式：被征收人可选择房票安置，票面金额为货币补偿金额，购房时可享10%奖励。例如，选择鼓楼区安置房可额外获得房票面额10%的奖励，即24万元。

搬迁与临时安置费

搬迁费：按建筑面积每平方米50元计算，不足1000元补足至1000元。例如，80平方米房屋搬迁费为4000元。

临时安置费：选择货币补偿的，一次性发放12个月;选择产权调换的，按协议约定支付。例如，临时安置费标准为每月每平方米28元，80平方米房屋12个月安置费为2.688万元。

停产停业损失补偿

经营性用房补偿：根据被征收前效益及停产期限确定。例如，某商铺月净利润2万元，停产6个月，补偿金额为12万元。

非经营性用房补偿：按房屋评估价的5%-8%给予一次性补偿。例如，某办公用房评估价200万元，补偿金额为10万-16万元。

三、特殊情形与争议解决

历史遗留问题处理

无证房屋认定：对1990年《城市规划法》实施前建造的无证房屋，经联合确认后视同有证房屋。例如，玄武区某棚户区居民持有1985年建房证明，房屋面积按实际测绘结果认定。

共有产权分割：共有产权房屋需全体共有人签署补偿协议，否则征收部门可提存补偿款。例如，某房屋由兄弟三人共有，需三人共同签署协议方可领取补偿。

争议解决机制

评估复核与鉴定：被征收人对评估结果有异议的，可申请复核评估或专家鉴定。例如，某企业对评估价值不满，申请复核后补偿金额上调10%。

行政诉讼救济：对补偿决定不服的，可依法申请行政复议或提起诉讼。例如，某居民因补偿标准过低提起诉讼，法院最终判决按市场价重新评估并补偿。

四、案例分析：秦淮区红花片区棚户区改造

项目背景

红花片区涉及被征收人1021户，需征收房屋总建筑面积约14万平方米。项目采用“货币补偿+房票安置”双轨制，设立两个计奖期鼓励提前签约。

补偿方案

货币补偿：房屋价值补偿+搬迁费+临时安置费+停产停业损失补偿。例如，某住宅房屋补偿总额为240万元(房屋价值)+4000元(搬迁费)+2.688万元(临时安置费)=243.088万元。

房票安置：票面金额240万元，购房时可享10%奖励。例如，购买鼓楼区安置房可额外获得24万元奖励，实际购房成本降低。

争议处理

项目初期，部分居民对评估标准提出异议，征收部门组织听证会，最终根据居民意见调整部分条款。例如，对自建房面积认定标准进行细化，确保补偿方案合法合规。

五、政策趋势与建议

政策趋势

房票安置普及化：南京各区陆续出台房票安置细则，鼓励被征收人选择房票购房。例如，鼓楼区房票可用于购买安置房、商品房、公寓等多种物业类型。

补偿标准动态化：建立“区片综合地价”调整机制，确保补偿标准与市场价格挂钩。例如，江南六区区片综合地价每三年调整一次。

建议

被征收人：及时关注征收公告，保留房屋权属证明及附属设施清单，必要时委托专业律师参与谈判。

征收部门：完善评估机构选聘机制，确保评估过程透明，避免“暗箱操作”。