在湛江，部分居民因历史原因或政策变动，房屋被认定为违建并遭遇强拆。然而，违建认定是否合法?强拆后能否争取补偿?本文结合湛江某城中村案例，从法律角度解析违建强拆的补偿逻辑与律师维权路径。

案例分析：湛江某城中村违建强拆补偿争议

2025年，湛江某城中村因旧城改造项目，部分村民房屋被认定为违建并强制拆除。村民张某的房屋建于1998年，因未办理产权证被认定为违建。张某主张房屋建于《城乡规划法》实施前，且持有村委会证明及水电费缴纳记录，要求按合法建筑补偿。拆迁方拒绝补偿，张某委托律师介入。

法律分析：违建强拆的补偿逻辑

违建认定的法律边界

根据《城乡规划法》第六十四条，未取得建设工程规划许可证的建筑可认定为违建，但需区分“历史遗留问题”与“新增违建”。若建筑建于2008年前，且符合当时政策，可参照合法建筑补偿。本案中，张某房屋建于1998年，若能提供村委会证明及水电费记录，可主张“无证≠违建”，要求按合法建筑补偿。

强拆程序的合法性审查

根据《行政强制法》第四十四条，强拆前需履行催告、公告、听证等程序。若拆迁方未履行程序，强拆行为违法。本案中，律师通过调查发现拆迁方未进行公告及听证，最终法院判决强拆行为违法。

房屋补偿与赔偿的区分

补偿：针对合法建筑或历史遗留违建，按市场价值补偿;

赔偿：针对违法强拆行为，按实际损失赔偿，包括房屋价值、屋内物品损失等。

本案中，张某房屋虽被认定为违建，但因强拆程序违法，最终获得房屋价值赔偿及屋内物品损失赔偿。

律师在违建强拆中的维权路径

审查违建认定的合法性

律师可审查拆迁方是否依据《城乡规划法》进行认定，是否区分历史遗留问题与新增违建。本案中，律师通过调取《城乡规划法》实施前的政策文件，证明张某房屋属历史遗留问题，应按合法建筑补偿。

核查强拆程序的合法性

律师可核查拆迁方是否履行催告、公告、听证等程序。若程序违法，可提起行政诉讼，要求确认强拆行为违法。本案中，律师以拆迁方未进行公告及听证为由，向法院提起诉讼，最终法院判决强拆行为违法。

主张赔偿与补偿

若强拆行为违法，律师可主张赔偿，包括房屋价值、屋内物品损失、临时安置费等。若房屋属历史遗留违建，可主张按合法建筑补偿。本案中，律师通过谈判及诉讼，为张某争取到房屋价值赔偿及屋内物品损失赔偿。

居民应对策略与建议

保存房屋历史证据

居民应保存房屋建设时间证明(如村委会证明、水电费记录)、房屋照片等文件，为违建认定提供依据。

及时委托律师

违建强拆涉及法律程序复杂，居民应委托律师介入，避免因程序瑕疵导致权益受损。

申请行政复议或诉讼

若拆迁方拒绝补偿或强拆程序违法，居民可提起行政复议或行政诉讼，要求确认强拆行为违法并主张赔偿。

结语

在湛江企业厂房强拆与违建房屋强拆中，补偿与维权的路径需结合具体案情与法律法规。企业与居民应提前保存证据，委托专业律师，通过法律途径维护权益。律师在纠纷中可发挥尽职调查、谈判协商、行政复议与诉讼维权等核心作用，确保补偿公平合理。