2024年南京城中村改造中，街道办以“无房产证”为由，将居民王某居住40年的自建房认定为违建，要求限期自拆。这场争议揭开了一个普遍困惑：无房产证和土地证的房屋，是否必然属于违建?本文结合2025年最新法规与司法判例，从法律逻辑与实务操作层面，破解无证房屋的产权认定迷局。

一、违建认定标准：从形式到实质的法律界定

根据《城乡规划法》第64条，违建需满足两个核心要件：

未取得规划许可：未申请或未获批《建设工程规划许可证》;

违反规划要求：擅自改变规划用途、超面积建设等。

关键例外情形：

历史遗留问题：1984年《城市规划条例》实施前建造的房屋，因法律溯及力问题不得认定为违建。

程序瑕疵但实质合规：因办理流程繁琐、资料缺失等原因未取证，但实际建设符合当时规划要求的房屋。

权属证明替代文件：持有土地使用证、购房合同、村集体证明等材料，可补正产权依据。

二、无证房屋类型化分析：从“绝对违建”到“可补正产权”

绝对违建的三种情形

未批先建：在集体土地上未经审批擅自建造的房屋;

超占超建：实际建筑面积超过审批面积的部分;

改变用途：将住宅改为商业用途且未补办手续。

可补正产权的四种情形

仅缺房产证：持有土地使用证且建设符合规划，可通过补办手续确权。2025年《上海市不动产登记条例》明确，此类房屋可凭土地证、建房审批文件申请产权登记。

历史老宅：1990年《城市规划法》实施前建造的房屋，凭村集体证明、邻居证言等材料认定产权。

继承房产：祖遗房屋虽无证，但能提供继承公证书、族谱等证明材料的，可确权。

拆迁安置房：因历史原因未及时办证的安置房，凭拆迁协议、安置证明可补办房产证。

三、典型案例：从司法判决看无证房屋权益保护

历史遗留房屋确权案

2023年广州越秀区某民国时期祖宅拆迁案中，法院认定：尽管房屋无房产证，但持有1947年土地契约、村集体证明及邻居证言，符合“历史遗留房屋”认定标准，判决按有证房屋标准补偿。

程序瑕疵房屋补偿案

2024年杭州拱墅区某自建房拆迁案中，房屋因办理流程问题未取证，但持有土地使用证、建房审批表及规划部门出具的“符合规划”证明，法院判决按有证房屋补偿。

违建认定程序违法案

2025年北京朝阳区某商铺拆迁案中，街道办未履行“调查取证-听取陈述申辩-集体讨论决定”法定程序，直接认定房屋为违建。法院判决撤销《限期拆除决定书》，并责令重新作出行政行为。

四、维权实战：从证据收集到法律救济

证据收集四要素

权属证明：土地使用证、购房合同、拆迁协议、继承公证书等;

建设依据：建房审批表、规划部门意见、村集体证明;

使用证明：水电费缴纳记录、邻居证言、房屋照片;

程序瑕疵证明：申请办证未获受理的回执、相关部门出具的“因历史原因未办证”说明。

法律救济三路径

行政复议：对《限期拆除决定书》不服的，自收到之日起60日内向区政府申请复议;

行政诉讼：对复议结果不服的，自收到复议决定书之日起15日内向法院起诉;

国家赔偿：若房屋被违法强拆，可依据《国家赔偿法》主张房屋价值、物品损失、精神损害赔偿。

谈判策略：从“对抗”到“协商”

以证据促谈判：出示权属证明、历史照片等材料，争取纳入补偿范围;

以法律施压力：明确告知对方违法强拆的法律后果(如《刑法》第397条滥用职权罪);

以补偿促搬迁：在合法范围内争取奖励性补偿、搬迁补助等额外利益。

结语：无证房屋的权益，法律从未缺席

无证房屋的产权认定，本质是对历史问题的法律修复。从广州祖宅确权案到杭州程序瑕疵补偿案，司法实践不断传递明确信号：法律不保护“恶意违建”，但绝不容忍“以拆违代拆迁”的粗暴执法。对普通民众而言，关键在于：及时补办手续、完整保留证据、依法理性维权。唯有如此，才能在城市化浪潮中守住属于自己的那份产权尊严。