2025年，房屋拆迁合同纠纷频发，其中买卖双方违约问题尤为突出。北京市一起案例中，卖方在拆迁前反悔，买方通过法律途径获赔违约金。本文结合典型案例与最新法规，解析拆迁合同纠纷的处理规则。
一、典型案例：卖方违约，买方获赔违约金
案情回顾
2025年，北京张先生与李女士签订房屋买卖合同，约定以500万元购买朝阳区某房屋。合同签订后，该房屋被纳入征收范围，李女士以“房价上涨”为由拒绝过户，要求解除合同。张先生诉至法院，要求继续履行合同并支付违约金。
法院审理焦点
合同效力认定
合同是否因拆迁而自动终止?
拆迁是否构成“不可抗力”?
违约责任承担
李女士是否需支付违约金?
张先生能否要求继续履行合同?
裁判结果
法院判决李女士支付违约金100万元(合同总价20%)，并继续履行合同。依据：
《民法典》第五百七十七条：违约方需承担继续履行、赔偿损失等责任。
最高法解释(2025年)：拆迁不属于不可抗力，卖方不得以此为由拒绝履约。
二、法律解析：拆迁合同纠纷的四大处理原则
1. 合同优先原则
根据《民法典》第四百六十五条，依法成立的合同受法律保护。拆迁不影响合同效力，双方应按约定履行。
2. 违约责任认定
卖方违约：拒绝过户或要求加价的，买方可要求继续履行或解除合同并索赔。
买方违约：拒付房款或拖延履约的，卖方可没收定金或要求赔偿损失。
3. 2025年最新规定
格式条款效力：如合同约定“拆迁时合同自动终止”，该条款可能因排除买方主要权利被认定无效(依据《民法典》第四百九十七条)。
违约金调整：法院可根据实际损失调整违约金，但需买方举证损失金额。
三、实务建议：如何防范拆迁合同纠纷?
明确条款：在合同中约定“拆迁不影响合同效力”，并规定违约金比例。
及时履约：买方应按期支付房款，卖方应配合过户，避免拖延导致违约。
法律救济：一方违约时，另一方应及时发函催告，并保留证据以便诉讼。
结论
拆迁过程中，买卖双方应严格遵守合同约定。2025年司法实践强调合同优先原则，违约方需承担高额违约金。建议当事人提前约定纠纷解决方式，并留存履约证据，以降低法律风险。
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